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关于印发《毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见》的通知
(毕市住建[20**]240号)
各县(区)住建(房产、规划建设)局、各街道办事处：
为认真贯彻落实《贵州省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和市委办《关于成立毕节市全面推进城市社区建设领导小组和对有关工作进行分解安排的通知》(毕委办字〔20**〕51号)文件精神，进一步做好我市业主委员会的指导工作，更好地维护全体业主的公共利益，促进和谐毕节和“五城同创”的建设。现将《毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见》印发给你们。请你们根据《指导意见》按照毕委办字〔20**〕51号文件要求开展好各小区业委会建设工作，完成20**年住宅小区全部建立业委会的目标。在实施过程中有何新情况新问题，请及时向我局反馈。
20**年12月22日
毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见
为加强物业小区业主大会和业主委员会建设，有效发挥业主委员会作用，使之成为业主与物业服务企业之间联系的桥梁纽带，成为监督业主和物业服务企业履约、维护业主合法权益的自治组织，成为街道和社区管理好小区的重要助手，社区党组织与居委会的补充和延伸、和谐毕节与维护社会稳定的重要抓手、“五城同创”的重要基石。根据《贵州省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和市委市政府《关于全面推进城市社区建设的实施意见》(毕党发〔20**〕14号)精神，结合我市实际，特制定业主大会和业主委员会工作指导意见：
一、统一思想 提高认识
随着城市化进程的加快，城市面貌发生了前所未有的变化，人民群众对美好生活的向往给物业管理工作提出了更高的要求，小区物业管理在城市管理以及构建和谐社会中发挥的作用越来越大，是衡量城市管理、社会治理、文化建设的重要指标，业主大会和业主委员会的建设是其中最重要的组成部分，各县区物业行政主管部门和街道办事处(乡镇)、社区居委会要充分认识其重要性，进一步统一思想，从加强基层组织建设的高度，按照“物业行政主管部门指导、街道办事处领导、社区参与和监督、企业服务与配合、业主自治、管理规范”的原则，加强小区业主大会和业主委员会建设管理，协调处理好小区矛盾纠纷，切实维护社会稳定。
二、工作职责
(一)物业主管部门职责。严格按照《贵州省物业管理条例》等相关法规之规定，由县级物业行政主管部门负责对本辖区范围内业主大会、业主委员会的组建和日常运行工作及程序进行业务指导和监督管理，对街道办事处组织选举的业主委员会进行备案。
(二)街道办事处(乡镇)职责。按照《贵州省物业管理条例》第六条、第二十二条等相关规定，负责业主大会、业主委员会的筹建、换届改选和日常运行的具体组织、指导和监督工作，负责协调解决辖区内小区管理中存在的问题和矛盾纠纷。
(三)社区居委会职责。按照《贵州省物业管理条例》第六条之规定协助街道办(乡镇)开展物业管理相关工作，负责对业主委员会工作进行指导和考核，对小区物业管理事项及日常运行情况监督检查，对未成立业主委员会的小区代行业主委员会职责。
三、业主大会和业主委员会建设
规范业主大会与业主委员会建设，把小区业主委员会建设成为办事处、社区联系与服务居民(业主)的桥梁和纽带。既不能让小区业主委员会成为自发的非法组织，也不能挫伤小区业主委员会民主自治和无私奉献的积极性。
街道办(社区居委会)主动管理
街道办(社区居委会)要将小区业主委员会组建纳入基层组织建设管理，对辖区内业主委员会成立情况做到详细掌握。对新入住小区，要及时主动和建设单位、物业服务企业对接入住情况，达到《贵州省物业管理条例》第二十一条规定的条件后，街道办(社区居委会)要指导小区业主提出申请，主持成立筹备组并开展筹备工作，召开业主大会，选举业主委员会，并指导其履行小区管理职责。
对已成立业主委员会小区，要对其工作情况进行考评;对还没有成立业主委员会小区，及时采取有效措施，召开业主大会，对一时无法成立的，根据《业主大会和业主委员会指导规则》由社区居委会代行业主委员会职责。
(二)首次业主大会筹备
符合召开首次业主大会条件的小区，街道办(乡镇)在收到业主提出筹备业主大会书面申请后及时组织、指导成立首次业主大会筹备组并开展相关筹备工作。
1、合理划分物业管理区域
对规模较大的物业小区，为方便实施物业管理，可按《贵州省物业管理条例》第十条和第十二条之规定，配套设备设施能够分割独立使用的，由开发建设单位或业主向物业行政主管部门提出申请划分为不同的物业管理区域，分别成立业主大会。
对建筑规模较小的老旧小区，为方便实施物业管理，街道办或社区居委会可会同物业行政主管部门，征求相关业主的意见后，将几个相邻的部分划分为一个物业管理区域，成立一个业主大会，对该区域实施物业管理。
2、业主委员会成员条件与审查
小区业主委员会受业主大会委托，肩负着选择和监督物业服务企业、管理和审核维修资金的使用、制定小区的维修改造计划，维护小区秩序、环境质量、反映小区大多数业主的意愿和要求等重任，其中涉及到相当多的政策法规与专业知识，要按照“有能力、敢担当、愿作为”的原则，确保“有思想、有时间、有精力”，挑选出素质好、有专业特长及法律知识的业主进入业主委员会为小区服务。
由街道办(社区居委会)负责对业主委员会成员进行严格审查，业主委员会委员、候补委员(包括候选人)应当符合《贵州省物业管理条例》第十六条、第三十六条和《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条之规定。选择遵纪守法、公道正派、乐于奉献、履职能力强、有时间、有精力的业主作为业主委员会成员候选人。有违法搭建、擅自改变物业使用性质、违章装修、占用消防通道或公共区域、无正当理由拒交物业服务费、损害公共利益等违规行为的业主，不得作为业主委员会成员候选人。
业主代表、业主委员会筹备组成员、业主监督委员会成员和换届改选小组成员，也应当符合上述条件。
3、业主代表、楼栋长的产生及代理
建设规模较大的小区业主大会可以幢、单元为单位推选业主代表，由业主代表参加业主大会的方式召开，业主代表的产生办法由《议事规则》和《选举办法》确定，但应符合《贵州省物业管理条例》第三十一条之规定，非经其所代表业主的书面委托(书面委托书应载明委托事项、委托权限及期限)，业主代表不能代理。
当业主代表所代表的业主数量和专有面积过半时，可作为幢、单元的楼栋长，代表本幢、本单元向社区居委会、业主委员会、物业企业反映本幢、本单元业主诉求。
4、业主委员会成员不能在多个小区任职。因时间和精力等原因，原则上业主委员会成员不能在多个小区任职，业主委员会主任或副主任，只能在一个物业管理区域任职。
5、建立业主委员会成员信用体系。探索建立业主委员会成员信用管理体系，将业主委员会主任、副主任和委员的工作情况量化为信用记分，街道办事处或社区居委会可通过采用信用分值评价等形式，加强对业主大会的日常指导和监督，定期公布辖区内业主委员会委员信用信息，作为业主委员会委员本人信用评价的重要参考。
6、加强业主委员会工作监督。社区居委会对业主委员会工作履行监督职责，同时鼓励小区根据实际情况在选举业主委员会时同步选举监督委员会，具体事项由《议事规则》确定。监委会人数为不少于3人的单数，任期与业主委员会一致，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任监委会委员。监委会可定期不定期召开会议，每次会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。监委会会同社区居委会主要履行以下工作职责：一是审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划;二是审查业主委员会财务状况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，工作经费的收支情况等;三是列席业主委员会会议，对业主委员会决议的事项提出质询或者建议。监督业主委员会执行业主大会决定和决议，对业主委员会及其成员违反物业管理法规、业主管理规约和业主大会议事规则的，予以否决或提议召开业主大会审议;四是对业主委员会委员侵害业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正，或向业主大会提出罢免建议;五是就监委会或者监委职权范围内的事项可以向业主大会会议提出议案;六是发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查;七是定期向业主大会报告监委会行使职权的情况并通告全体业主。
7、设立业主大会党支部、楼栋党小组，加强组织监督。为加强小区各类事务的管理和监督，在业主监督、业主监督委员会监督的基础上，设立小区业主大会党支部和楼栋党小组，加强组织监督。党支部委员与业主委员会、监委会委员可交叉任职。
8、鼓励交叉任职。鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会干部参选所在物业管理区域的业主委员会委员。根据市委市政府《关于全面推进城市社区建设的实施意见》(毕党发〔20**〕14号)精神“社区按照1500户-3000户规模设置”，住宅小区规模符合社区设置条件的，可直接在住宅小区设立社区，鼓励小区业主委员会与社区居委会交叉任职，楼栋长兼任居民小组长。
9、公告公示。街道办接到业主成立业主大会的申请后60日内完成筹备组组建工作，其中接到申请后10日内在物业管理区域内公告推选筹备组成员相关事项，公示期不少于7日。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、社区居委会代表等组成，人数为7人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2，筹备组组长由街道办事处代表担任。街道办事处在确定筹备组成员后3日内在物业管理区域内公示筹备组成员名单，公示期不少于7日。业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议，会前15日应书面在物业管理区域内公告以下内容：一是业主大会召开公告;二是业主清册;三是《业主管理规约》草案;四是《业主大会议事规则》草案;五是《业主委员会(业主监督委员会)选举办法》草案; 六是候选人名单;七是《业主大会表决规则》。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
(三)召开业主大会会议
1、业主大会会议召开方式
小区业主参与业主大会是行使权利、履行义务的主要途径。业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议采用书面征求意见形式的，选票、表决票主要采取当面领取或送达的方式，并由业主签收。如确需采取按照邮寄方式送达的，应当由2名以上筹备组或者街道办(社区居委会)的工作人员共同负责邮寄，并在物业管理区域内公告邮寄和送达情况。
2、业主大会表决方式和顺序
业主大会会议采用记名投票方式表决，选票、表决票应载明候选人情况或表决事项，并有投票业主姓名、房号、专有面积等栏目。
业主大会先对《业主大会议事规则》(草案)、《业主管理规约》和《业主委员会(业主监督委员会)选举办法》草案进行投票表决，通过后再选举业主委员会和业主监督委员会委员。
投票结束后，应及时统计参与投票的业主人数和专有面积，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布选举结果，并将业主大会决议内容在物业管理区域内公示公告，公示期限不得低于7日。
业主大会选票及表决票应作为永久性资料保存，由街道办(社区)或业主大会指定专人负责保管。
(四)业主委员会备案
依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当在30日内向街道办和县区物业行政主管部门办理成立和换届备案手续。
已办理备案的业主委员会名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在30日内向原备案机关办理变更备案手续。
业主委员会的组建、换届有违反法律、法规和相关规定的，由原备案机关予以撤销备案。
(五)业主委员会成员资格终止
除《贵州省物业管理条例》第四十二条和《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条之规定外，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格按照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定程序终止或根据《管理规约》、《议事规则》规定自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告，业主委员会不公告的，由社区居委会或街道办进行公告：一是挪用、侵占专项维修资金或业主委员会办公经费的;二是非法索取、收受物业服务企业、他人利益或牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益;三是违法违章搭建、擅自改变物业使用性质、违章装修、占用消防通道或公共区域、无正当理由拒交物业服务费、损害公共利益等侵犯本物业管理区域内其他业主合法权益和公共利益的行为;四是本人或其利害关系人成为本物业管理区域内物业管理人员，为物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的;五是非法组织参与集体*，影响社会稳定的;六是擅自泄露业主信息或将业主信息用于与物业服务无关的活动的;七是无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;八是管理规约、议事规则规定的其他情形;九是业主满意度评价达不到标准的;十是法律法规规定的其他情形。
除以上情况，任何人和任何组织不得随意终止业主委员会成员资格。
四、业主委员会的日常运作
(一)定期召开业主委员会会议和业主大会会议
业主委员会应根据业主大会议事规则定期召开业主委员会会议，按业主大会的授权决定小区各项事务，表决时业主委员会主任、副主任和其他成员均有同等的表决权，未经业主大会授权，业主委员会及其任何成员不得以业主大会或者业主委员会的名义，擅自越权决定物业管理事务。业主委员会会议应允许业主或业主代表旁听。
业主委员会应根据业主大会议事规则定期召开业主大会，会前要明确议事内容并公告小区全体业主，召开业主大会会议时，业主委员会要明确会议议程，议事过程要作书面记录并存档;业主大会会议作出决定后，要及时在小区内公告。
(二)《业主大会议事规则》和《管理规约》
《业主大会议事规则》是业主大会运行应当遵循的规则，它就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成、任期以及权限等事项作出约定。《物业管理规约》是业主依法订立的一种自我管理规约，规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
这些规约涉及全体业主的共同利益，在生效以后对本物业区域内的全体业主都有约束力。《业主大会议事规则》和《物业管理规约》能否在本物业区域内得到有效的贯彻落实，关系到小区能否形成良好物业管理秩序的关键。业主委员会和小区业主应当在小区日常管理工作和生活中依照规则、规约行使权利和履行义务。
(三)物业服务企业的选聘与监督工作
业主委员会应当为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，业主大会应当按下列程序选聘物业服务企业：
1、制定选聘方案。除业主大会决定续聘物业服务企业外，物业服务合同届满前3个月，业主委员会要结合物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要提出物业服务要求，通过征求业主意见，拟订物业服务企业选聘方案，并在物业管理区域公告。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用情况和管理实绩情况，物业服务收费内容和标准，物业服务合同期限和选聘方式等内容。
2、完善选聘方案。业主委员会应当征求业主的意见，完善选聘方案。
3、通过选聘方案。业主委员会应当将选聘方案提交业主大会表决通过，并在小区内公告。
4、落实服务企业。业主委员经业主大会决定和授权，按选聘方案选聘物业企业，根据业主大会的授权与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
5、加强履约监督。业主委员会应积极履职，监督物业服务企业按照法定和约定职责履职，支持物业服务企业正当的管理活动。在物业企业发生违约侵权或有损业主权益的行为时，及时阻止并上报相关主管部门，维护业主合法权益。
(四)物业服务费
交纳物业服务费是每一位业主的义务，欠缴或拒交物业服务费实质上是侵害全体业主共同利益的行为。为保证物业服务企业按照合同的约定提供服务，使小区物业管理的各项工作顺利进行，业主委员会应当配合和帮助物业服务企业催缴物业服务费。
物业服务企业在履行好合同约定服务事项的前提下，要通过耐心工作催收物业服务费，对屡催不交费的业主，物业服务企业可以通过发律师函、民事诉讼进行催收，但不得以停水、停电、限制业主出行等方式催缴物业费。
(五)制度建设。
业主委员会要主动加强与社区的工作协调，接受社区、小区党组织的领导，做好本物业管理区域内的社会事务。同时制定物业的共用部位、共用设施设备的维修、车辆停放、房屋出租、房屋装修等公共事务规章制度并报业主大会决定，负责这些规章制度在小区的执行，在业主之间或业主与物业服务企业之间发生矛盾纠纷时，业主委员会应当及时协调、处理，化解矛盾，保证小区内部的和谐。建立业主委员会日常工作制度:一是建立定期报告制度，业主委员会要加强对政策法规的学习和宣传，定期向业主监督委员会和小区党组织报告工作情况。定期接待和听取业主对物业管理的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。要协调业主和物业服务企业之间的关系，督促业主依法履行义务，不断提高业主自我管理的能力。二是建立印章管理制度，业主委员会应当确定专人保管相关印章，并按照印章管理制度使用。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。三是建立档案管理制度，业主委员会应当将业主清册及尊龙凯时注册的联系方式、业主委员会备案材料、物业服务合同、维修资金收支情况清册、业主大会和业主委员会会议记录、纪要以及作出决定的书面材料，业主、使用人的书面意见、建议书以及与物业管理有关的往来文件等材料建档造册，并指定专人管理，确保资料完整;督促物业服务企业管理好本小区物业建筑安装图纸、地下管网、电气设备等档案资料，如该物业服务企业退出，要督促其完整移交。
(六)公共收益的管理使用
业主委员会应当在业主大会的监督下，会同物业服务企业共同管理好自己的家园，共同管好、使用好属于全体业主共有的公共收益(如小区地面停车收益、广告收益等)。要设立专门公共财务帐目，杜绝公共收益存于个人名下。公共收益可用于业主委员会工作经费、工作补贴、补充房屋专项维修资金和公共设施设备的建设和维护等。
公共收益的收支情况应按月或季度向业主公示，接受业主监督，业主监督委员会、小区党组织、街道办(社区居委会)要对小区公共收益的收取和使用进行监督。
(七)维修资金筹集和使用
对保修期满后物业设施设备的大修，业主委员会要在物业服务合同内与物业服务企业协商明确使用维修资金的条件，对共用部位和设施设备需要使用维修资金的，按物业行政主管部门的程序申报。当维修资金余额不足应缴额度的30%时，应及时召开业主大会或按《议事规则》约定筹集维修资金交到物业行政主管部门专用账户或自管账户。
五、工作保障
(一)办公场所保障
业主委员会办公用房应当按照《贵州省物业管理条例》第十三条之规定从物业服务用房中调剂，建筑面积10万方以下的，不得低下15平方米，建筑面积10万方以上的，不得低于60平方米。
(二)工作经费与工作补贴保障
业主委员会工作经费和工作补贴可以从公共收益中列支，通过小区公共停车位、广告位、公共部位出租等多渠道增加小区公共收益，没有公共收益或公共收益少的小区可从物业服务费里加收业主委员会工作经费和工作补贴，业主大会可确定是否需要专职业主委员会成员，专职与兼职成员的设置和工作补贴标准可通过《议事规则》约定。
(三)人员保障
街道办事处和物业行政主管部门要共同加强对业主委员会成员的培训，每年对辖区内业主委员会成员培训不少于1次，以提高其法律法规、业务知识和小区管理的水平，提升其履职能力。
(四)机制保障
1、建立业主委员会评价与更换机制
每年由社区居委会组织业主委员会向全体业主作详细工作报告，接受后者评议打分，80分以上鼓励，70分以上劝勉，60分以上警告，60分以下集体辞职，提请街道办事处组织重新召开业主大会改选。
由社区居委会定期对业主委员会成员进行工作考核和组织业主评价，考核不合格或评价满意度低于60%的的委员及时按程序终止其业主委员会委员资格，并按得票多少由业主委员会候补委员替补。
2、建立业主委员会工作监督机制
由业主监督委员会、小区党组织和社区居委会负责对小区业主委员会日常工作进行监督，有违反相关法律法规、业主管理规约或损害业主利益的，督促及时改正。
3、建立沟通协调机制
一是建立多部门物业管理联席会议制度。由街道办事处、社区居委会负责人组织，召集相关职能管理单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加，全力做好矛盾纠纷化解工作。二是建立小区内各利益群体沟通机制。在每个住宅小区设立服务站，建立以社区居委会为召集人的开发单位、物业企业、业主委员会(业主代表)多方沟通机制，定期召集各方就小区存在的问题进行沟通和协调处理。
4、建立业主维权机制
业主认为物业服务企业或业主委员会及其成员损害其合法权益或不履职的，可向业主监督委员会、小区党组织、社区居委会、街道办事处及物业行政主管部门投诉，经查实后责成其限期整改，未整改或整改不到位的，由业主监督委员会、小区党组织、社区居委会、街道办按程序终止业主委员会相关委员资格或组织重新选举业主委员会，由物业行政主管部门将其行为记入信用档案。
附件：业主委员会建设示范文本
毕节市住房和城乡建设局
20**年12月21日
物业经理人网-www.pmceo.com篇2：《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义
今年3月18日,*深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。 根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。
业主方面更是闻风而动。早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。“学着学着,我们发现问题越来越多。学习会后来就变成了质疑会。”
业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。
在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。
比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。
《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。这无疑是确立了以街道办为核心、各种行政权力配合、协同管制业主权利的格局。
行政权力管制业主权利的典型表现,则为第九条。该条规定:
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所属社区工作站或社区居民委员会有权建议其改正,并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的,物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。
业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
而对业主权利的直接限制,也是随处可见。
比如第四十条规定:业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任,但全部委员均不具有深圳户籍的除外。这就在一般意义上剥夺了非深圳籍户口的业主出任业主委员会主任、副主任和其他业主委员会委员选举非深籍户口的业主委员会委员为业主委员会主任、副主任的权利。
比如第四十一条将“按时交纳物业管理服务费”规定为业主委员会委员应履行的首要职责。此项规定可理解为如果业主拒交物业管理服务费,则自动丧失当选业主委员会委员的资格。一直以来深圳市有关部门也确实是这么解释和这么操作的。
据此,有关人士归纳出《指导规则》的两个精神实质:一是行政权力的自我授权,自我扩权——将政府管制擅自扩张到民
事领域,公权擅自扩张到私域。二是行政权力擅自限制乃至剥夺属于公民权利范畴的业主权利。这严重违反了《行政许可法》。如果按照常规,走立法程序,提交人民代表大会表决,其结局不问可知。但是,深圳市有关部门却不走立法程序,绕开人民代表大会,干脆以政府文件的形式来实现,以政府单方面命令的形式来实现。也就难怪一些住宅局官员和物业公司负责人会扬眉吐气:“嗨,终于把他们管起来了。”
扬汤止沸
为什么必须把业主大会和业主委员会管起来呢?深圳市有关部门当然有其隐衷。
深圳是中国物业管理的发源地。20多年的历程中,深圳诞生了国内第一家物业管理公司;成立了国内第一个物业管理协会;颁布了国内第一部物业管理地方性法规;开办了国内第一个物业管理进修学院;举行了国内第一次物业管理权的招投标;造就了一批全国知名的物业管理专业公司;涌现了一批全国优秀示范小区、工业区和大厦。迄今,深圳仍然是全国物业管理覆盖率最高的城市,其物业管理覆盖率达到95%,超过北京、上海等城市。应该说,在实践与探索住宅区物业管理体制方面,深圳功莫大焉。但也正因为深圳的物业管理发端最早,物业管理的深层次问题在深圳也就爆发最早,积累最多。特别是近几年,由于改革乏力,物业管理体制严重滞后,造成物业管理企业与业主地位普遍倒置,业主私有物业产权受到非法侵害的现象普遍存在,业主与物业管理企业关系普遍紧张,业主群体性维权事件因此连绵不绝。
最典型的维权事件发生在振业景洲大厦。该小区入住不久,即有数百户业主起诉地产商违约,获赔金额近1000万元。20**年3月15日,该小区又创立了中国第一个房产业主维权网站——“景洲315”,有学者称这是“吹响了中国房产消费者网上维权的号角”。该小区业主委员会主任邹家健则因带领业主维权,被地产商以“名誊侵权”为由起诉,索赔额高达1000万元,开创了地产商向消费者个人索赔金额的全国之最。20**年9月,景洲大厦再度首开先河,由业主投票炒掉了地产商属下的物业公司。20**年10月,景洲大厦率先执行国家《物业管理条例》,由业主自主投票,选聘新的物业管理公司。行政主管部门大为光火,判为违规,责令限期整改。业委会拒绝整改,冲突至此升级,行政主管部门采取断然措施,宣布罢免邹家健的业委会主任、委员职务,创造了全国第一个行政主管部门用红头文件罢免群众自治组织负责人的案例,轰动一时,引起媒体和法律专家的广泛质疑和批评。罢免令同时遭到业主抵制,罢免令下达不足一月,业主再度推选邹家健为该小区业委会委员、主任,邹家健任此职直至今日。通过依法维权、理性维权,景洲大厦业主成功地讨回了公道,成为深圳业主维权大潮中的一面旗帜。在景洲大厦的传奇故事的激励下,业主维权在深圳更趋高涨。开发商、物业管理公司、行政主管部门则成为维权锋芒的主要指向。
诚如一位社会学者所指出的,住宅区冲突与纷争的焦点主要集中在以下几个方面:
1.开发商房产欺诈。如虚假广告、合同陷阱、产权归属、质量低劣、面积缩水、配套设施不齐全、擅改规划、房产和物管“捆绑销售”等问题。
2.物业管理公司违反物业服务合同,侵犯业主自治权。包括帐目不透明、乱收费、虚增支出、服务质量低劣、挪占专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备的所有权或使用权、操纵业主委员会选举、拒不接受业主大会解聘决定等问题。
3.行政主管部门行政不
据统计,20**年度,深圳市各类物业管理投诉高达1500件(次)。该年度深圳市消协受理了商品房投诉468起,投诉热点之一也是物业管理。而去年的一次民意调查更显示,深圳市超过一半的业主对物业管理现状不满。可见深圳市物业管理体制的深层次问题并没有得到实质解决。20**年初,40多名来自深圳多个小区的业主和业委会成员聚会,强烈要求结束深圳物业管理“一市两制”的局面,在深圳适用国家《物业管理条例》;并就成立“业主委员会联合会”事宜进行了磋商。
业主维权的风起云涌,一方面固然提示着业主时代必然来临的趋势,但另一方面,也提示着深圳物业管理进入了高风险期。无论是开发商还是物业管理企业,普遍对这样的高风险期缺乏思想准备,因此普遍缺乏承受能力。“把业主和业主委员会管起来”,就成了开发商和物业管理企业的普遍要求。最要紧的是,对这个问题的认识,政府主管部门与开发商、与物业管理企业保持了惊人的一致。在对深圳某媒体发表的一次讲话中,深圳市主管部门某官员就公开指责“少数业主委员会”“放大自己的声音”,企图“实现所谓私有财产的政治诉求”。
经过开发商、物业管理企业和行政主管部门的联手运作,“把业主和业主委员会管起来”成了不可避免的结局。
*过后的思考
有关人士指出,如果说当年深圳有关主管部门罢免邹家健还只是个别的偶然事件,那么,在《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》出台之后,有关主管部门有权随时罢免业主委员会主任乃至罢免整个业主委员会,无疑已构成制度安排。尤其重要的是,地方政府绕开国家法律,绕开民意,采取“霸王硬上弓”的强悍手法自我授权、自我扩权,限制乃至剥夺公民权利,这不可能不激起舆论的强烈反应。《南方都市报》、《南方周末》等多家主流媒体连续报道并发表评论,追问文件的合法性。北京多位专家亦从法律角度,对文件提出坦率批评。2月26日深圳近百名业主代表参与的学习座谈会,更是形成了要求撤销“指导规则”的长篇建议书,并于稍后报送广东省政府。《指导规则》在舆论上已困处围城;如此出师不利,实践效果如何自然也未可乐观。
由此突显出几个问题,是需要认真反思的。
第一个问题是如何看待深圳的特区地位问题。必须承认,深圳特区仅仅意味着经济特区,而不意味着法律特区,深圳特区不应该是国家法律的阳光照耀不到的地方。但这一点,深圳市有关部门的认识可能比较模糊。国家《物业管理条例》实施后,深圳市有关部门一直以所谓特区地位为由而拒绝在特区范围内执行,至今还在特区范围沿用十多年前制定的、早就落后于形势的《深圳特区物业管理条例》,造成“一市两制”的尴尬局面,人为地制造了不应有的法律上的冲突和现实中的冲突。现在出台的所谓《指导规则》,更是强化了这种法律上的冲突和现实中的冲突,殊为不智。特区不等于法律上的特权,这个意识不建立起来,深圳市的政府改革将难有突破。
第二个问题是政府的自我定位问题。必须承认,政府只是公共利益的平衡者,而平衡公共利益的一个主要原则,就是公正,也就是尽量照顾方方面面的利益,尤其尽量照顾到弱者的利益,因为弱者最缺乏自我保护能力。在与开发商、与物业管理企业的冲突中,业主无疑处于弱势地位。这种情况下,政府一方面应该保持超然和中立,一方面本来应该对处于弱势地位的业主有所倾斜,以保持双方力量的均衡,维护公正。不作此想,反而向开发商和物业管理企业一边倒,使自己客观上成了开发商和物业管理企业打压业主、维持其既得利益的挡箭牌,这样做的必然后果,是使政府从调停者、平衡者蜕化为冲突的直接当事方,是把矛盾从开发商和物业管理企业身上转嫁到政府身上,从而动摇公众对政府的信任,危及政府的公信力。如何尽可能地做公正的守护者而不是利益冲突中的当事者,弄清这一点也是政府改革必备的一个思想前提。
再就是政府的权力边界问题。政府只是受托机构,人民才是主权者。凡属于公民权利,非经人民自己的同意,任何受托机构不得以任何形式剥夺之、限制之。这应该是法治国家的基本常识。作为受托机构的政府,只应该保障公民权利,而无权自立规章限制乃至剥夺公民权利。
有关人士指出,《指导规则》*突显了深圳市政府有关部门改革思想的苍白。这些问题显然亟待解决。但业主与开发商、业主与物业管理企业的矛盾冲突也是迫在眉睫,这个问题又该怎么办呢?其实办法是现成的,关键不在有没有办法,关键只在风度,只在胸怀。一位业主在网上发表的如下议论,于此或许不乏警醒意味:
我们客观分析深圳市业主维权风起云涌的成因,就会很清楚地发现业主过激维权固然应该给予引导、约束、惩戒,但在房地产开发领域、物业管理领域存在的诸多恶习,使业主投诉无门,才是引发争端、影响社会安定、破坏社会和谐的根本原因,也才能更清晰地看到《指导规则》作用的局限性。解铃
还须系铃人,政府相关职能部门希望创造良好环境,构建和谐社会,就应该因势利导,通过在《指导规则》中增加物业管理必须招投标、发展商和物业管理公司必须脱钩等维护市场经济正常秩序的合理的硬性规定,来实现优胜劣汰、规范市场。通过市场这只看不见的巨掌扫除物业管理领域的暴利和占山为王的陋习,使之真正成为阳光产业。这才不至于头痛医头,脚痛医脚,徒劳无功。也才能实现为民执政,执政为民,为构建和谐社会打下稳固的基石。也就是说,加快物业管理的市场化进程,让涉及物业管理的各种民事主体,在法律范围内自由博弈,政府只做物业管理领域的市场经济秩序的守护者,只做社会公正的守护者,这才是真正解决深圳市物业管理深层次问题的必由之路。
篇3：济南市人民政府办公厅印发济南市业主大会和业主委员会指导规则通知
济政办发[20**]17号
各县（市）、区人民政府，市政府有关部门：
《济南市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。
济南市人民政府办公厅
二○○七年三月十九日
济南市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。
房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。
房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。
第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。
第五条 街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
第二章 业主大会和业主委员会主要职责
第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案
篇4：钦州市业主大会和业主委员会指导规则(2009年)
第一章 总 则
第一条 为规范本市业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等规定,结合本市实际,制定本规则。
第二条 钦州市房产主管部门依法对钦州市城区、港区范围内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导监督。
各县房产管理的主管部门具体负责对本县内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,接受房产主管部门的指导和监督,不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得直接从事经营活动。
第四条 业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的房产主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。
第二章 业主投票权的确定和行使
第六条 业主的投票权数,由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上,物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位,不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票,选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的,以一个业主计算。
第七条 业主拥有的专有部分物业建筑面积按业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算,包括可以办理《房屋所有权证》的车库、杂物房等;
房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书的,按房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算;未出售的房屋建筑面积,按房屋测绘面积备案的结果计算。
第八条 下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积:
(一)依法归全体业主共有的物业;
(二)权属有争议的物业。
第九条 业主应当自行行使投票权。
业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托他人行使投票权。
第十条 业主为法人的,由其法定代表人或委托代理人行使投票权。业主不具有完全民事行为能力,应当由其监护人代为行使投票权。
第十一条 共有物业的业主投票时,只能行使一次投票权,可由共有人共同行使也可委托其*有人行使。委托其*有人行使的,应当有其他共有人同意的书面委托。
第三章 业主大会的成立
第十二条 业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立。
第十三条 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议,业主大会会议方能有效召开。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
第十五条 业主大会作出下列决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业的决定;
(五)法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条 业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
第一节 首次业主大会会议的筹备
第十七条 在一个物业管理区域内,物业交付使用的建筑面积达到50%以上,经20%以上业主书面申请成立业主大会的,市、县房管部门、街道办事处、物业服务企业指导该物业管理区域成立业主大会。
第十八条 首次业主大会会议的内容包括:
(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第十九条 市、县房管部门接到业主的书面申请后20个工作日内,完成以下工作:
(一)核实业主联名签名情况;
(二)确定物业管理区域;
(三)了解物业项目的开发建设情况。
第二十条 市、县房管部门核实情况后,对于符合条件的,20个工作日内指导业主成
立业主大会筹备组。
第二十一条 业主大会筹备组由业主代表、物业服务企业组成,人数为5-15名的单数。
报名参加业主大会筹备组的业主应当具备民事行为能力,完全履行业主义务。
第二十二条 市、县房管部门对报名参加业主大会筹备组的人员进行资格核查后,确定筹备组成员名单。
如报名的业主超过预定人数的,可采取随机抽签的方式确定业主大会筹备组成员;
如报名的业主未达到预定人数,可延长报名时间3至7日,经延期仍未达到预定报名人数的,则停止指导。
第二十三条 市、县房管部门应将拟确定的业主大会筹备组成员名单在物业管理区域内公示5日以上。公示期满后无异议的,业主大会筹备组正式成立。
公示期间,如业主提出异议的,市、县房管部门应当调查核实。
第二十四条 业主大会筹备组应当推选1-2名联络人负责召集业主大会筹备组会议及与指导部门联络。
业主大会筹备组不需要指导,自行开展筹备工作的,市、县房管部门对其筹备工作进行监督。
第二十五条 业主大会筹备组成立后,应当做好下列筹备工作:
(一) 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二) 参照房产主管部门提供的示范文本,草拟《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三) 确定小区的房屋产权名册,确定业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数);
(四) 根据该物业管理区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法(草案),并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单。
(五) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当自组成之日起60日内,在市、县房管部门的指导和监督下,组织业主召开业主大会会议,并选举产生业主委员会。逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的,筹备组自行解散。
非筹备组的原因造成不能按期完成筹备工作的,www.pmceo.com经市、县房管部门同意,可适当延期,延长期限不得超过30日。
第二十六条 业主大会筹备组发出业主委员会候选人报名的通知,通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项,报名时间为3-7日,并公示以下相关材料:
(一)《业主大会议事规则》(草案);
(二)《管理规约》(草案);
(三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法(草案);
(四)选票、表决票(样本);
(五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数);
(六)其他应当公示的材料。
第二十七条 业主委员会由业主组成,人数为5至15人的单数,具体人数由业主大会筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
截止报名时间,符合条件的报名人员尚未达到预定人数,可继续征集业主报名参加,延长期限最长为7日。
第二十八条 业主委员会选举采取差额选举的方式,业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十九条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力,高中以上文化程度;
(二)遵纪守法;
(三)模范履行业主义务,未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等;
(四)热心公益事业,责任心强;
(五)具有必要的工作时间和组织能力;
(六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。
第三十条 业主大会筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核,经半数以上业主大会筹备组成员签名确认后,将所有候选人的材料原件报送市、县房管部门进行复核。
第三十一条 业主大会筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在小区内公布不少于5日,如业主在公布期间有异议的,需再次进行验核。公示期满,产生正式候选人。
业主大会筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示不少于5日。
第三十二条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。
(一) 首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等;
(二) 《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三) 业主委员会的选举办法、候选人名单及简历;
(四) 业主在首次业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。
(五) 负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。
与业主委员会委员候选人有利害关系的业主应当回避,不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第三十三条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开2日前,制作投票箱,将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主,有条件的,可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。
如收到选票、表决票的是非业主使用人时,应及时转交或告知业主。
第二节 首次业主大会会议的召开
第三十四条 在市、县房管部门的指导监督下,业主大会筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式,组织召开首次业主大会会议,并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十五条 业主大会筹备组应在业主大会会议通知上载明的地点设定固定的投票箱,原则上不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十六条 以书面征求意见方式召开业主大会会议,投票的时间超过一天的,应当由筹备组与市、县房管部门、社区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。封好的投票箱由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十七条 业主投票时,应持证明本人有效的身份证件、产权证明(房屋所有权证或购房发票、购房合同等)到指定的投票地点进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。
业主因故不能参加投票的,可书面委托代理人代为投票,代理人须出具业主的产权证、身份证明,书面委托书及证明代理人身份的合法证件。
第三十八条 涂改的选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改的,投票人应当重新领取选票或表决票填写。
第三十九条 投票时间截止后,不能再采用任何方式收取选票或表决票。
第四十条 投票结束后2日内,筹备组负责组织公开唱票,统计业主大会会议的投票结果。
第四十一条 统计选举业主委员会的结果时,应将所有的选票逐一进行核对,分别统计出每个候选人获得专有部分物业建筑面积的总数(以下称为“建筑面积数”)和业主支持人数的总数(以下称为“业主人数”)后,按下列方式确定选举结果:
(一) 候选人获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数的选票,才能当选业主委员会委员。
(二) 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数时,则按照候选人获得建筑面积
数或业主人数,从高到低的顺序进行排列,建筑面积数高或业主人数高的当选。
(三) 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数,但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时,由并列的候选人以抽签方式决定。(或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告,在公告中确定的时间内对票数相等的候选人进行第二轮投票,得票多的当选)
(四) 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于应选人数时,可以采用以下方式确定业主委员会委员:
1、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于5名(即业主委员会最低人数要求)时,不足的名额,根据差额选举的要求,按照差额比例不低于20%的比例,在30日内另行征集所需候选人报名,进行增选。
2、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5名以上的单数的,可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数,直接确定当选的候选人组成业主委员会,不再另行选举;不缩减业主委员会人数的,对不足部分的委员进行第二轮选举,第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序,依照差额比例不得低于20%,再次确定第二轮候选人名单。
3、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5人以上,协商后缩减业主委员会人数,但最后两名候选人得票相同不能确定当选人的,由并列的候选人以抽签方式决定,或就票数相等的候选人第二轮投票,得票多的当选。
(五) 所有候选人都未经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的,本次选举失效。
第四十二条 筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告3-7日。
在业主大会会议结果公告期间,业主对该结果以书面形式提出异议的,市、县房管部门应当组织人员对投票情况重新进行统计与核对。
第四十三条 业主委员会自市房管部门备案之日起成立。
筹备组自业主委员会成立之日起自行解散。
如业主大会无法选举产生业主委员会,筹备组自公布选举结果后自行解散。
第四十四条 业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议,选举主任1名、副主任1-2名。
第四十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工等材料向城区、开发区房管部门备案。
上述备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到市、县房管部门备案。
第三节 业主大会定期会议和临时会议
第四十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第四十七条 业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四十八条 业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
第五十条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和议事规则的规定召集,每年至少应召开一次。
第五十一条 有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(一)有20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
20%以上业主提议召开业主大会临时会议的,业主委员会有权核实提议业主的业主身份,非业主使用人未经业主授权的提议无效,无法核实业主身份的业主的提议无效。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地的房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。
第五十二条 业主大会会议召开15日前,应当以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议的议题、时间、地点、表决的事项等内容,公告时间不少于5日。
第五十三条 业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地的社区居民委员会参加。
第五十四条 业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。
第五十五条 除业主委员会、市、县房管部门或社区居委会外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
第五十六条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等应当按照相关法律法规、《业主大会议事规则》的规定执行,参照首次业主大会的相关规定执行。
第四章 业主委员会
第五十七条 市、县房管部门应当掌握本辖区内业主委员会的任期情况,并建立业主委员会档案。
第五十八条 业主委员会是业主大会的执行机构,委员应当依法履行下列职责:
(一) 模范遵守管理规约、履行业主义务,按时交纳物业管理服务费、专项维修资金;
(二) 参加业主大会会议和业主委员会会议;
(三) 定期与业主沟通,了解业主在物业管理方面的意见和建议;
(四) 向业主大会报告业主的意见和建议。
(五) 配合主管部门、街道办事处、社区居委会做好本物业管理区域内的社区管理工作;
(六) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同;
(七) 业主大会赋予的其他职责。
第五十九条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产主管部门组织的业务培训和会议,掌握物业管理相关法律政策。
第六十条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管。档案一般包括以下内容:
(一)工作经费来源及使用情况。
(二)各类会议记录、纪要;
(三)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(四)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(五)房屋产权名册;
(六)物业管理服务合同;
(七)有关法律、法规和业务往来文件;
(八)业主和使用人的书面意见、建议书;
(九)物业专项维修资金收支情况;
(十)其他书面和实物资料。
第六十一条 经三分之一以上业主委员会委员提议或
者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的,应记录在案。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时,可邀请所在地的社区居民委员会派员列席会议。
第六十二条 业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示7日以上。有下列情况之一的,还须经全体委员过半数以上的委员在公示上签字:
(一)关于专项维修资金使用的建议;
(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业服务企业的工作方案;
(四)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于决定召开临时业主大会会议的建议;
(六)关于罢免委员的建议;
(七)向主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的建议;
(八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大事项。
第六十三条 以业主委员会的名义发布信息的,须经业主委员会作出决定,加盖业主委员会印章方可对外公布。
第六十四条 业主委员会委员是否领取津贴、工资或发放标准、来源等事项应在《业主大会议事规则》中确定,由业主大会表决通过。
第六十五条 业主委员会可以聘请专职秘书,负责处理业主委员会的日常事务,酬金根据业主大会的决议确定。
专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。
第六十六条 业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立,首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定,但一般不超过5年。
第六十七条 业主委员会任期届满的,其委员资格终止,不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。
第六十八条 业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的,应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的,城区、开发区房管部门应当指导换届工作。
第六十九条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。
第七十条 业主委员会任期届满后因行使职能给业主造成的损失,责任人应当负责赔偿并承担相应的法律责任。
第七十一条 新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第七十二条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的,业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。
第七十三条 分期开发的物业,已交付使用物业已成立业主委员会的,新交付部分的物业区域内有20%以上业主联名要求的,应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新交付物业的业主中推举,增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。
增补工作应当在城区、开发区房管部门的指导下开展。增补工作完成后,应当将增补情况报城区、开发区房管部门备案。
第七十四条 业主委员会委员有下列情况之一的,经业主大会会议通过,其委员资格终止,并予以公告:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主的;
(二)因犯罪或其他原因被持续限制人身自由三个月以上的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)在本物业管理项目所聘请的物业服务企业工作的。
第七十五条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第七十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
第七十七条 业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门的备案通知刻制业主委员会印章,刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。
第七十八条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定,并遵照执行。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
第七十九条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第五章 附 则
第八十条 本规则自二00九年九月一日起施行。
第八十一条 业主委员会的名称须与物业管理区域的名称保持一致。
第八十二条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规定的,依照本规则执行。
第八十三条 市辖县业主大会及业主委员会的成立及活动参照本规则执行。
第八十四条 本规则由钦州市房产管理局负责解释
篇5：南宁市业主大会和业主委员会指导规则（2009年）
南宁市业主大会和业主委员会指导规则(20**)
第一章总则
第一条为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条南宁市房产主管部门依法对南宁市城区、开发区范围内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导监督。
各城区人民政府、开发区管委会负责房产管理的主管部门(以下简称“城区、开发区房管部门”)具体负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，接受房产主管部门的指导和监督，不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得直接从事经营活动。
第四条业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的城区、开发区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第二章业主投票权的确定和行使
第六条业主的投票权数，由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上，物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。
第七条业主拥有的专有部分物业建筑面积按业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算，包括可以办理《房屋所有权证》的车库、杂物房等;
房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书的，按房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算;未出售的房屋建筑面积，按房屋测绘面积备案的结果计算。
第八条下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积：
(一)依法归全体业主共有的物业;
(二)权属有争议的物业。
第九条业主应当自行行使投票权。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。
第十条业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。业主不具有完全民事行为能力，应当由其监护人代为行使投票权。
第十一条共有物业的业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有人共同行使也可委托其*有人行使。委托其*有人行使的，应当有其他共有人同意的书面委托。
第三章业主大会的成立
第十二条业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立。
第十三条物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。
第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第十五条业主大会作出下列决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业的决定;
(五)法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
第一节首次业主大会会议的筹备
第十七条在一个物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。
第十八条首次业主大会会议的内容包括：
(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第十九条城区、开发区房管部门接到业主的书面申请后20个工作日内，完成以下工作：
(一)核实业主联名签名情况;
(二)确定物业管理区域;
(三)了解物业项目的开发建设情况。
建设单位及物业服务企业应当配合城区、开发区房管理部门做好以上工作。
第二十条城区、开发区房管部门核实情况后，对于符合条件的，20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组。
第二十一条业主大会筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，人数为5-15名的单数。
报名参加业主大会筹备组的业主应当具备民事行为能力，完全履行业主义务。
第二十二条城区、开发区房管部门对报名参加业主大会筹备组的人员进行资格核查后，确定筹备组成员名单。
如报名的业主超过预定人数的，可采取随机抽签的方式确定业主大会筹备组成员;
如报名的业主未达到预定人数，可延长报名时间3至7日，经延期仍未达到预定报名人数的，则停止指导。
第二十三条城区、开发区房管部门应将拟确定的业主大会筹备组成员名单在物业管理区域内公示5日以上。公示期满后无异议的，业主大会筹备组正式成立。
公示期间，如业主提出异议的，城区、开发区房管部门应当调查核实。
第二十四条业主大会筹备组应当推选1-2名联络人负责召集业主大会筹备组会议及与指导部门联络。
业主大会筹备组不接受指导和监督，自行开展筹备工作的，城区、开发区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。
第二十五条业主大会筹备组成立后，应当做好下列筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作;
(二)参照房产主管部门提供的示范文本，草拟《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三)确定小区的房屋产权名册，确定业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数);
(四)根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法(草案)，并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单。
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在城区、开发区房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。
非筹备组的原因造成不能按期完成筹备工作的，经城区、开发区房管部门同意，可适当延期，延长期限不得超过30日。
第二十六条业主大会筹备组发出业主委员会候选人报名的通知，通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为3-7日，并公示以下相关材料：
(一)《业主大会议事规则》(草案);
(二)《管理规约》(草案);
(三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法(草案);
(四)选票、表决票(样本);
(五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数);
(六)其他应当公示的材料。
第二十七条业主委员会由业主组成，人数为5至15人的单数，具体人数由业主大会筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
截止报名时间，符合条件的报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加，延长期限最长为7日。
第二十八条业主委员会选举采取差额选举的方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十九条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力，高中以上文化程度;
(二)遵纪守法;
(三)模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等;
(四)热心公益事业，责任心强;
(五)具有必要的工作时间和组织能力;
(六)未在
本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。
第三十条业主大会筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上业主大会筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。
第三十一条业主大会筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在小区内公布不少于5日，如业主在公布期间有异议的，需再次进行验核。公示期满，产生正式候选人。
业主大会筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示不少于5日。
第三十二条业主大会筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。
(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等;
(二)《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三)业主委员会的选举办法、候选人名单及简历;
(四)业主在首次业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。
(五)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。
与业主委员会委员候选人有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第三十三条业主大会筹备组应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。
如收到选票、表决票的是非业主使用人时，应及时转交或告知业主。
第二节首次业主大会会议的召开
第三十四条在城区、开发区房管部门的指导监督下，业主大会筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十五条业主大会筹备组应在业主大会会议通知上载明的地点设定固定的投票箱，原则上不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十六条以书面征求意见方式召开业主大会会议，投票的时间超过一天的，应当由筹备组与城区、开发区房管部门、社区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。封好的投票箱由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十七条业主投票时，应持证明本人有效的身份证件、产权证明(房屋所有权证或购房发票、购房合同等)到指定的投票地点进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。
业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证明，书面委托书及证明代理人身份的合法证件。
第三十八条涂改的选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改的，投票人应当重新领取选票或表决票填写。
第三十九条投票时间截止后，不能再采用任何方式收取选票或表决票。
第四十条投票结束后2日内，筹备组负责组织公开唱票，统计业主大会会议的投票结果。
第四十一条统计选举业主委员会的结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选人获得专有部分物业建筑面积的总数(以下称为“建筑面积数”)和业主支持人数的总数(以下称为“业主人数”)后，按下列方式确定选举结果：
(一)候选人获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数的选票，才能当选业主委员会委员。
(二)获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数时，则按照候选人获得建筑面积数或业主人数，从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高或业主人数高的当选。
(三)获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数，但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时，由并列的候选人以抽签方式决定。(或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告，在公告中确定的时间内对票数相等的候选人进行第二轮投票，得票多的当选)
(四)获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于应选人数时，可以采用以下方式确定业主委员会委员：
1、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于5名(即业主委员会最低人数要求)时，不足的名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。
2、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5名以上的单数的，可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数，直接确定当选的候选人组成业主委员会，不再另行选举;不缩减业主委员会人数的，对不足部分的委员进行第二轮选举，第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序，依照差额比例不得低于20%，再次确定第二轮候选人名单。
3、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5人以上，协商后缩减业主委员会人数，但最后两名候选人得票相同不能确定当选人的，由并列的候选人以抽签方式决定，或就票数相等的候选人第二轮投票，得票多的当选。
(五)所有候选人都未经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的，本次选举失效。
第四十二条筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告3-7日。
在业主大会会议结果公告期间，业主对该结果以书面形式提出异议的，城区、开发区房管部门应当组织人员对投票情况重新进行统计与核对。
第四十三条业主委员会自城区房管部门备案之日起成立。
筹备组自业主委员会成立之日起自行解散。
如业主大会无法选举产生业主委员会，筹备组自公布选举结果后自行解散。
第四十四条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。
第四十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区、开发区房管部门备案。
上述备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到城区、开发区房管部门备案。
第三节业主大会定期会议和临时会议
第四十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第四十七条业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四十八条业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
第五十条业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。
第五十一条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(一)有20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会有权核实提议业主的业主身份，非业主使用人未经业主授权的提议无效，无法核实业主身份的业主的提议无效。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地城区、开发区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。
第五十二条业主大会会议召开15日前，应当以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议的议题、时间、地点、表决的事项等内容，公告时间不少于5日。
第五十三条业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地的社区居民委员会参加。
第五十四条业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。
第五十五条除业主委员会、城区、开发区房管部门或社区居委会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
第五十六条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等应当按照相关法律法规、《业主大会议事规则》的规定执行，参照首次业主大会的相关规定执行。
第四章业主委员会
第五十七条城区、开发区房管部门应当掌握本辖区内业主委员会的任期情况，并建立业主委员会档案。
第五十八条业主委员会是业主大会的执行机构，委员应当依法履行下列职责：
(一)模范遵守管理规约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金;
(二)参加业主大会会议和业主委员会会议;
(三)定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议;
(四)向业主大会报告业主的意见和建议。
(五)配合主管部门、街道办事处、社区居委会做好本物业管理区域内的社区管理工作;
(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同;
(七)业主大会赋予的其他职责。
第五十九条业主委员会委员在任期内应当参加市房产主管部门组织的业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。
第六十条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案一般包括以下内容：
(一)工作经费来源及使用情况。
(二)各类会议记录、纪要;
(三)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(四)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(五)房屋产权名册;
(六)物业管理服务合同;
(七)有关法律、法规和业务往来文件;
(八)业主和使用人的书面意见、建议书;
(九)物业专项维修资金收支情况;
(十)其他书面和实物
资料。
第六十一条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的，应记录在案。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地的社区居民委员会派员列席会议。
第六十二条业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示7日以上。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上的委员在公示上签字：
(一)关于专项维修资金使用的建议;
(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业服务企业的工作方案;
(四)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于决定召开临时业主大会会议的建议;
(六)关于罢免委员的建议;
(七)向主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的建议;
(八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大事项。
第六十三条以业主委员会的名义发布信息的，须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
第六十四条业主委员会委员是否领取津贴、工资或发放标准、来源等事项应在《业主大会议事规则》中确定，由业主大会表决通过。
第六十五条业主委员会可以聘请专职秘书，负责处理业主委员会的日常事务，酬金根据业主大会的决议确定。
专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。
第六十六条业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。
第六十七条业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。
第六十八条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的，城区、开发区房管部门应当指导换届工作。
第六十九条原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第七十条业主委员会任期届满后因行使职能给业主造成的损失，责任人应当负责赔偿并承担相应的法律责任。
第七十一条新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第七十二条业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。
第七十三条分期开发的物业，已交付使用物业已成立业主委员会的，新交付部分的物业区域内有20%以上业主联名要求的，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新交付物业的业主中推举，增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。
增补工作应当在城区、开发区房管部门的指导下开展。增补工作完成后，应当将增补情况报城区、开发区房管部门备案。
第七十四条业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主的;
(二)因犯罪或其他原因被持续限制人身自由三个月以上的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)在本物业管理项目所聘请的物业服务企业工作的。
第七十五条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第七十六条业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第七十七条业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门的备案通知刻制业主委员会印章，刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。
第七十八条业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第七十九条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第五章附则
第八十条本规则自二00九年五月一日起施行。
第八十一条业主委员会的名称须与物业管理区域的名称保持一致。
第八十二条业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。
第八十三条市辖县业主大会及业主委员会的成立及活动参照本规则执行。
第八十四条本规则由南宁市房产管理局负责解释。