关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知（2017） -尊龙凯时注册

篇2：亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则（2012）

　　亳州市物价局、房产局关于印发《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的通知

　　亳价服[20**]72号

　　各县区物价局、房产局，亳州市城区各物业管理企业：

　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定，结合我市实际，修订《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

　　亳州市物价局 亳州市房地产管理局

　　20**年12月17日

　　亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条　为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条　本细则适用于亳州市范围内的物业服务收费及其管理工作。

　　第三条　本细则所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的监督管理，各县物价局和物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

　　第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第六条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第二章收费范围

　　第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

　　非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

　　第八条　住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

　　第九条实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

　　第十条物业服务管理一般包括以下内容：　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

　　(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

　　(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;　　(四)车辆停放管理;

　　(五)做好安全防范和秩序维护工作;

　　(六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

　　(七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

　　(八)业主委托的其他公共性服务内容。

　　第十一条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

　　第十二条　物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　物业服务成本构成一般包括以下部分：

　　(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯检测费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;　　(四)物业服务企业办公费用;

　　(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;　　(七)经业主或业主委员会同意的其他费用。　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。

　　第十三条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。　　物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。

　　第三章收费管理

　　第十四条新建住宅小区的开发建设单位应当在办理《商品房预售许可证》前，参照《亳州市住宅小区物业服务等级标准》(附件3)、《亳州市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1)，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准。中标的物业服务企业在与开发建设单位签订正式前期物业服务合同的10个工作日内，将物业综合服务收费标准报价格主管部门备案并申领《服务价格登记证》。

　　物业服务企业备案前期物业服务收费标准时，物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料：1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请;2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;3、成本核算资料;4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);5、物业招标的标书和物业招标结束后的中标通知书; 6、开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4)8、其他需报送的资料。

　　价格主管部门和物业行政主管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法收费行为。

　　第十五条前期物业服务住宅小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化未全部完工的，业主交纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%，差额部分由开发建设单位承担，待小区配套设施和绿化全部完工，再按约定的物业费标准执行。

　　开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主(物业买受人)签字确认。前期物业服务合同应当明确物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间等内容。

　　第十六条　住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当召开业主大会，成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。

　　第十七条　业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;在新签订物业服务合同时，要在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导、组织下，通过召开业主大会(或书面征求意见)的形式征求业主意见，确定本小区物业服务等级、物业服务收费标准、停车收费标准、物业服务内容等，并在物业管理区域显著位置予以不少于10日的公示，公示期间未提出书面发对意见的视为同意，公示后物业管理企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

　　物业服务企业备案物业服务收费标准时，物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料：1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请; 2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;3、成本核算资料;4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);5、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同;6、新建住宅符合交付使用综合验收备案材料;7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4);8、其他需报送的资料。

　　价格主管部门对申报手续、资料齐全的，在20个工作日内批复。

　　第十八条　住宅小区应当成立业主委员会但是尚未成立或业主委员会不能正常运转的，由小区所在的社区居委会代行业主委员会职责，在调整或延期执行普通住宅物业公共服务收费标准时，物业服务企业在社区居委会监督下按前款方式征求意见并公示，社区居委会代业主委员会在收费备案相关资料中予以明确意见，物业服务企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

　　第十九条物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的)，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

　　未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

　　第二十条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。业主半年以上未入住且月用电量不足2度的，其物业服务费按房屋所在小区相应等级中“多层”物业费收费标准的90%计收。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。　　交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　第二十一条业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。

　　出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

　　第二十二条 实行政府指导价的物业服务实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。

　　第二十三条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准(附件5)。

　　第四章停车收费

　　第二十四条住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取车辆停放管理费(见附件2)。

　　业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　第二十五条　实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

　　第五章共用设施设备收费

　　第二十六条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元防盗门等设施设备运行、检测等费用,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。二次供水用电可据实分摊，张榜公布、接受监督。合同没到期的物业小区收费，仍按原合同执行。重新签订物业服务合同的住宅小区，物业收费必须实行“一费制”。除法律、法规规定外，物业企业不得以任何名义向业主收取装修押金、保证金、车辆出入证押金、办证费等费用，不得向装修人员收取出入证费等。

　　第二十七条　非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。同时，实施收费前应将具体收费标准报价格主管部门备案。

　　第二十八条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。　　第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收

　　益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六章装饰装修收费

　　第三十条　装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于1.5元收取。　　第三十一条 因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担，并承担相关法律责任。

　　第七章 责任与义务

　　第三十二条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

　　第三十三条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未按规定结清物业费用的，房屋权属登记部门不予受理房屋权属转移登记。

　　第三十四条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　第八章监督管理

　　第三十五条 市、县价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对辖区内的物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

　　第三十六条 物业服务等级实行年度考核制度，对服务达不到现行等级标准的物业服务企业降低服务等级。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的法律法规，严格履行物业服务合同，对物业服务企业无证收费、证照超期收费、收费不公示、超标准收费、自立项目收费等违规行为由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规的规定予以处罚。

　　第三十七条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导下具体实行。

　　第三十八条 市辖三县价格主管部门和房地产行政主管部门，可结合本地实际参照本细则执行。

　　第三十九条本细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

　　第四十条 本细则自20**年元月1日起施行。本细则实施前，已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本细则规定执行。原市物价局、房产局下发的《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(亳价〔20**〕67号)同时废止。

　　附件1：《亳州市住宅小区物业管理服务费等级收费标准》

　　附件2：《亳州市住宅小区车辆停放管理费收费标准》

　　附件3：《亳州市住宅小区物业服务等级标准》

　　附件4： 亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表

　　附件5：××小区物业服务收费公示(式样)

　　二〇一二年十一月日

　　附件1

亳州市住宅小区物业管理服务费等级收费标准

　　(政府指导价格)

级 别	基准价（元/㎡.月）			备 注
	多层（无电梯）	高层（有电梯）	上下浮 动幅度
	标 准	标 准
一级	0.60	1.10	20%	二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用据实合理分摊收取。
二级	0.50	0.90
三级	0.40	0.70
四级	0.30	0.40

　　附件2

亳州市住宅小区车辆停放管理费收费标准

　　(最高限价)

　　(一)室内停车(元/月·辆)

自行车	轻骑(电动、电摩、燃油助力车)	摩托车	小汽车	备注
10	15	20	90	室内固定车位，专人24小时看管

　　(二)室内临时停车：自行车每辆每次0.5元，过夜每辆每次2元;摩托车、电甁车、三轮车等车辆每辆每次2元，过夜每辆每次3元;小汽车每辆每次5元，过夜每辆每次10元。

　　(三)小区内场地停车(机动车)

	临时停车(元/次.辆)	过夜停车(元/天.辆)	长期停车(元/月·辆)
小型车	5	10	70
中型车	8	15	100

　　说明:1.停车场需有专人定时巡查; 2.长期停车或有特殊约定的双方签定服务协议;3.搬家临时停车不得收费;4.大型车辆和危险标志车辆不得在住宅区内停车。

　　附件3：

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(一级)

序号	内容	服务要求
1	管理处 设置	（1）小区内设置管理处，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。 （2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
2	管理 人员 要求	（1）小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 （3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动热情。
3	服务 时间	周一至周日在小区管理处进行业务接待，并提供服务。
4	日常 管理 与服务	（1）24小时受理业主或使用人报修，急修半个小时内到现场处理，一般修理一日内完成（预约除外）。 （2）对业主或使用人的投拆在二天内答复处理。 （3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定行为，现象及时劝阻、制止或报告。 （4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （5）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等实行微机查阅]。 （6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （7）按有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通不低于小区住户的90%。 （9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况 （10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理房屋档案、日常管理等） （11）在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话、公告停水、停电及其它服务信息。 （12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （13）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。 （14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （15）对违反“（临时）管理规约”或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （16）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）户有明显标志。
5	公共区域卫生保洁服务	一、楼内公共区 （1）地面：地面每日拖扫一次，门厅每日清扫一次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。全天候保洁。 （2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹3次，保持无灰尘。 （3）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。 （4）天花板、公共灯具：每周除尘一次，目视无灰尘、无蜘蛛网。 （5）天台、屋顶、雨蓬：保持清洁、无垃圾。 （6）垃圾收集：根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾清运日产日清。 （7）公用防盗门等每日擦拭一次。 （8）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
		二、楼外公共区域 （1）道路地面、绿地、阴沟：每日清扫二次以上，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。 （2）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。 （3）垃圾箱（房）：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。 （4）果皮箱、垃圾桶：每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污。 （5）水 景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 （6）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。 （7）二次供水水箱定期清洗，水质符合卫生要求。
6	公共区域秩序维护	总体要求：住宅小区实施封闭管理；做好安全防范和秩序维护工作。
		人员要求 （1）专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训，协助公安部门做好小区安全防范工作。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 （5）秩序维护人员以中青年为主45周岁以下的人数占总人数的80%以上。
		门 岗 （1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）对外来人员进入小区，进行登记。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
		巡逻岗 （1）秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。 （2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
		技防设施和救助（监控岗） （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
		车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
7	公共区域绿化日常养护服务	基本要求 （1）小区绿地率达40%以上 （2）绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。（3）利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。（4）乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。（5）绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
		草坪 修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
		树木 修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 花坛花境： 一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。
8	共用设备设施日常运行、保养、维修	基本要求 （1）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面，地面不破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 （2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。 （3）共用设施设备照项目配套建设，管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。 （4）载人电梯24小时运行。 （5）消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。
		路灯、楼道灯、景观灯：路灯、公共楼道、景观灯完好率98%
		房层结构：每年二次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。
		门窗：每日一次巡视房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
		楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏；面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
		管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。
		围墙：每日一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好，并有记录。
		道路、场地等：循环巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。
		休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：循环巡查休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用，并有记录。
		室外健身设施，儿童乐园等：循环巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），并有记录。
		安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每周检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(二级)

序号	内 容	服务要求
1	管理 处设置	（1）小区内设置管理处，并设客服接待中心，公示服务电话，管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。 （2）办公场所整洁有序
	管理人员要求	（1）小区项目经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 （3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动热情。
	服务 时间	周一至周五在小区管理处进行业务接待，并提供服务。周六、周日在指定地点进行业务接待。
	日常管理与服务	（1）24小时受理业主或使用人报修，急修一小时内到现场处理，一般修理二日内完成（预约除外）。 （2）对业主或使用人的投拆在三天内答复处理。 （3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定行为、现象及时劝阻、制止或报告。 （4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （5）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等实行微机查阅]。 （6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （7）按照有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年至少一次且沟通面不低于小区住户的80%。 （9）建立管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务收费的收支情况和物业经营性收支情况。 （10）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等） （11）在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话、公告停水、停电及其它服务信息。 （12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （13）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织一次以上的社区活动。 （14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （15）对违反“（临时）管理公约”或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （16）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）户有明显标志。
5	公共区域卫生保洁服务	一、楼内公共区域 （1）地面：地面每两日拖扫一次，其中门厅每日清扫一次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。全天候保洁。 （2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹2次，保持无灰尘。 （3）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。 （4）天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视无灰尘、无蜘蛛网。 （5）天台、屋顶、雨蓬：天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。 （6）垃圾收集：根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾清运日产日清。 （7）公用防盗门等每周擦拭一次。 （8）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
		二、楼外公共区域 （1）道路地面、绿地、阴沟：道路地面、绿地每日清扫一次，目视地面，绿地清洁无杂物；阴沟每周清扫一次，阴沟无杂物，无积水。广场地砖每月冲洗一次，全天候保洁。 （2）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每月擦抹、除尘一次）。 （3）垃圾箱（房）：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱（房）每日清理、冲洗一次以上，垃圾箱（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。 （4）果皮箱、垃圾桶：合理设置，每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 （5）水 景：每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 （6）消毒灭害：每两月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。 （7）二次供水水箱定期清洗，水质符合卫生要求。
6	公共区域秩序维护	总体要求：住宅小区实施封闭管理；做好安全防范和秩序维护工作。
		人员要求 （1）专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训；协助公安部门做好小区安全防范工作。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 （5）秩序维护人员以中青年为主45周岁以下的人数占总人数的70%以上。
		门岗 （1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，7:00-18:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）对外来人员进入小区人员进行登记。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通； 对大型物件 搬出实行记录。
		巡逻岗 （1）秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每三小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟，监控中心有巡更记录。 （2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
		技防设施和救助（监控岗） （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
		车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车 辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
7	公共区域绿化日常养护服务	基本要求 （1）小区绿地率达35%以上 （2）绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。（3）利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。（4）乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。 （5）绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
		草坪 修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
		树木 适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 一年中有一次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过五处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。
8	共用设备设施日常运行、保养、维修	基本要求： （1）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面，地面不破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 （2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。 （3）共用设施设备照项目配套建设，管理责任分工明确、运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设施设备运行台帐、运行记录、检查记录、维修记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施，处理记录。 （4）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 （5）载人电梯24小时运行。 （6）消防通道畅通。
		路灯、楼道灯、景观灯：路灯、公共楼道、景观灯完好率不低于95%
		房层结构：每年一次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。
		门窗：每半月一次房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
		楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏；面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
		管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池：每二个月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。
		围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好，并有记录。
		道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。
		休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用，并有记录。
		室外健身设施，儿童乐园等：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），并有记录。
		安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(三级)

序号	内 容	服务要求
1	管理处 设置	小区内设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。
	管理人员要求	(1)管理人员、专业操作人员持证上岗。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动热情。
	服务 时间	周一至周五在小区管理处进行业务接待。
	日常 管理 与服务	（1）设有服务接待中心、公示服务电话，16小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三日内完成（预约除外）。 （2）对业主或使用人的投拆在五天内答复处理。 （3）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （4）建立财务管理制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （5）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等），实行微机查阅。 （6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （7）按有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年至少一次且的沟通面不低于小区住户的60%。 （9）在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话，公告停水、停电信息。 （10）建立管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况。 （11）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准，能提供特约服务。 （13）对违反“（临时）管理公约”或政府有关规定的行为进行劝阻、 制止或报有关部门处理。 （14）小区主出入口设有小区平面示意图、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。 （15）能提供二种以上特约服务（有偿）和便民（无偿）服务。
5	公共区域卫生保洁　　　 服务	一、楼内公共区域 （1）地面：每日清扫一次，每天保洁时间6:00--18:00（冬季7:00--16:30），地面无垃圾堆积。 （2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹1次。 （3）消防栓、指示牌等公共设施：每月擦抹一次。 （4）天花板、公共灯具：每年除尘一次。 （5）天台、屋顶、雨蓬：每年清扫一次。 （6）垃圾收集：根据小区实际情况合理布设垃圾根、果皮箱、垃圾清运日产日清。
		二、楼外公共区域 （1）道路地面、绿地、阴沟：道路地面、绿地每日清扫一次，每日保洁时间6:00--18:00（冬季7:00--16:30），无卫生死角；明沟每周清扫一次。 （2）公共灯具、宣传栏、小品等：每月擦抹一次。 （3）垃圾箱（房）：每月清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁。 （4）消毒灭害：每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次）。 （5）水景：每月一次打捞飘浮杂物、保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或 进行其他处理，保持水体无异味。
6	公共区域秩序维护	总体要求：住宅小区实行封闭管理，不具备封闭条件的小区定时巡查；做好安全防范和秩序维护工作。
		人员要求 （1）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。 （2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。
		门 岗 （1）主出入口设有值班室。 （2）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有详细交接班记录。 （3）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区；对大型物件搬出实行记录。
		巡逻岗 （1）封闭小区白天巡逻不少于四次，夜间巡逻不少于两次，并有巡罗记录。未封闭 小区白天不少于五次，夜间重点部位巡逻每小时一次，并有巡逻记录。 （2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。 （3）设有安全技防设施的实施24小时安全监控并记录及时。
		车辆管理 （1）地面、墙面设置简易的交通标志。 （2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导。 （3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放，车库场地每日清洁一次，小型车辆有露天停车位。
7	公共区域绿化日常养护服务	基本要求 （1）以绿为主、植物选景，小区绿地率30%以上，绿地基本无裸露。 （2）绿地保存率90%，乔灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率95%以上。 （3）有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。
		草坪 每年普修二遍以上，切边整理一次以上。每年除草四遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。
		树木 乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球年剪三遍以上；地被、攀缘植物每年修剪、整理二次以上。 每年中耕除草四次以上，及时拔除杂草，控制大面积杂草发生；每年普施基肥一遍；有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生；发生倒伏及时扶正、加固。
8	共用设备设施日常运行、保养、维修	基本要求 （1）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面、地面基本无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 （2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。 （3）共用设施设备按照项目配套建设，管理责任分工明确、运转正常、维护良好、保 养检修制度完备，有设备运行记录，对设备维修及重大事故有处理记录。 （4）消防通道畅通；消防设施设备完好，可随时启用。 （5）载人电梯24小时运行。
		路灯、楼道灯、景观灯：路灯、公共楼道灯完好率不低于90%，景观灯完好率不低于90%
		房层结构：每年对房层结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。
		门窗：每月一次巡视房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
		楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无明显剥落；面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
		管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池：每半年一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。 每年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。
		围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
		道路、场地等：每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。
		休闲椅、室外健身设施等：每周二次以上巡视，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
		安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(四级)

　　1、 服务项目按照三级指导标准约定。 2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。 3、管理服务年代较早的住宅小区，达不到三级服务内容与服务标准的等级为四级。

　　附件4

亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表

　　填写日期:

小区名称		小区地址
物业管理 企业名称		企业资质 等级
联系人		联系电话
物业服务 质量等级		收费标准 (元/月·m2)
合同执行期限	年 月 日至 年 月 日
业主委员会或建设单位意见： 业主委员会主任： 或建设单位法人代表： （盖章） 年 月 日
物业管理行政主管部门意见 （盖章） 年 月 日
物价局意见： （盖章） 年 月 日

　　附件5

××小区物业服务收费公示（式样）

　　服务企业：企业资质：负责人： 办公电话：

收费 项目	楼栋号	收 费 标 准	服务等级	备 注
物业 服务费		元/月．平方米
		元/月．平方米
车辆 管理费		元/月．平方米
收费时效：××年×月×日至××年×月×日

　　物业行政主管部门投诉电话：

　　价格举报电话：12358 ××物价局价格监督检查分局监制

　　附：亳州市住宅小区物业综合服务级具体服务标准

篇3：成都市关于规范我市物业服务收费管理的通知（2012）

　　成都市发改委 市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知

　　成发改收费〔20**〕1344号

　　为规范我市物业服务收费行为，保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，现就我市物业服务收费管理的有关事项通知如下：　　各区(市)县发改局(经发局)、物价局、房管局(规划建设局)，各建设单位，各物业服务机构：

　　一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人(以下统称物业服务机构)按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

　　二、市和各区(市)县人民政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　三、业主与物业服务机构可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。

　　四、普通商品住宅(不含别墅等高档住宅)前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，实行政府指导价;其他物业服务收费实行市场调节价。

　　五、中心城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)物业服务收费政府指导价标准，由市发改委会同市房管局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照住宅物业服务等级分级定价的原则制定，定期向社会公布。其他区(市)县物业服务收费政府指导价标准由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定，并向社会公布。

　　我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准及有关问题另文下发。

　　六、物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由建设单位与物业服务机构根据物业服务对应的等级标准和公布的政府指导价基准价和浮动幅度，在前期物业服务合同和保障性住房物业服务合同(以下统称物业服务合同)中约定。

　　物业服务收费实行市场调节价的，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务机构在物业服务合同中约定。

　　七、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务机构的合理利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务机构的酬金。

　　八、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(不包括专项维修资金分摊费用);

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务机构固定资产折旧;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)经业主同意的其它费用。

　　九、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准;已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。物业服务收费原则按月计收，不得提前累计预收，另有约定的除外。

　　十、物业服务机构应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定，严格履行物业服务合同，为业主或者物业使用人提供质价相符的物业服务。如未能履行物业服务合同约定，导致物业服务质量下降，使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的，应当依法承担相应的责任。

　　业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务机构应当以书面形式催交，经书面催交，仍未交纳物业服务费的，物业服务机构可以依法追缴。

　　十一、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　十二、除物业服务机构收取物业服务费以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　十三、物业服务机构根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其服务收费由双方约定。

　　十四、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业买受人承担;双方另有约定的，从其约定。

　　十五、住宅进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务机构签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

　　装修期间收取的相关服务费用由物业服务机构按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装饰装修企业收取。物业服务机构收取了以上费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。

　　上述收费具体标准由市发改委会同市房管局另文下发。

　　十六、集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的，其设施设备运行与维护费可依据实际支出，按相关的建筑物专有部分建筑面积或户在物业服务费用外合理分摊，具体办法由建设单位、相关业主、业主大会、物业服务机构协商确定。

　　十七、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照相关规定按时足额交纳费用。物业服务机构接受委托代收上述费用的，可向委托方收取3%以内的手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。任何单位和个人不得强制物业服务机构代收或垫支代缴上述费用或要求物业服务机构提供无偿服务。物业服务机构不得向业主收取手续费等额外费用。

　　十八、在业主、业主大会首次选聘物业服务机构前，建设单位选聘物业服务机构提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务机构应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　十九、物业服务费用实行酬金制的，应当定期公布收支情况，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务机构不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　二十、建设单位或物业服务机构应将物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。

　　二十一、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定，确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的，应按照有关法律、法规及政策规定执行。

　　调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

　　二十二、业主、业主大会及其业主委员会、物业服务机构、专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的，可以申请当地人民调解机构调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　二十三、物业管理区域所在地的区(市)县价格主管部门应当加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

　　二十四、凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被价格主管部门依法查处的，区(市)县房产管理部门应对相关物业服务机构予以相应的信用记分处理。

　　二十五、本通知自20**年1月10 日起施行，有效期5年。

　　本通知施行之前，普通商品住宅前期物业服务合同中约定的物业服务等级标准及物业服务收费标准仍按原《成都市物价局、成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》(成价费〔20**〕268号)中的有关规定执行;本通知施行后，新开盘销售的普通商品住宅，签订的前期物业服务合同须符合本通知规定。原《成都市物价局、成都市房管局关于进一步规范物业服务收费的通知》(成价费〔20**〕268号)中有关规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。

　　二十六、本通知由市发改委、市房管局负责解释。

　　特此通知。

　　市发改委　市房管局

　　20**年12月10日

篇4：连云港市物业服务收费管理实施办法（2014）

　　连云港市物业服务收费管理实施办法(连价规[20**]1号)

　　第一章

　　第一条为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条本办法适用于连云港市行政区域内的物业服务收费行为及监督管理活动。

　　第三条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费管理办法，指导全市物业服务收费的管理工作。

　　第四条本办法所称物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、车位(库)租金、特约服务费、代办服务费等。

　　第五条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理的原则，坚持服务内容、服务质量、收费标准相适应，根据服务成本、法定税费和合理利润确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业(指业主、业主大会、物业管理委员会选聘物业服务企业或成立自治组织接管物业前)公共服务收费、普通住宅物业管理区域的汽车停放费、车位(库)租金等实行政府指导价。

　　业主大会或物业管理委员会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，以及非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第七条物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费和代收代交费用由建设单位全额交纳。

　　已符合房屋交付使用条件，但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月(含)以上未入住的或入住后连续6个月(含)以上未使用的空置物业，业主应在空置前向物业服务企业书面备案，其物业公共服务费和代收代交费用按合同约定标准的70%交纳。业主在装修装饰期间应全额交纳物业公共服务费和代收代交费用。业主大会或物业管理委员会成立后，由业主大会或物业管理委员会与物业服务企业约定。

　　第二章

　　第八条物业公共服务费，是指物业服务企业或物业自治组织按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第九条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，按住宅类型和托管面积制定相应的物业公共服务等级标准以及基准价与浮动幅度，并向社会公布(见附件1、附件2)。

　　价格主管部门应会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务收费基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第十条在业主、业主大会或物业管理委员会选聘物业服务企业前，普通住宅的建设单位应在本办法公布的政府指导价范围内，通过公开招投标等合法方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　价格主管部门应对开发建设单位、物业服务企业通过招投标等合法形式确定的物业服务价格行为进行监督，物业服务企业应在签订前期物业服务合同后30日内分别到价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、中标通知书、物业服务合同、合同备案证明、备案申请等材料。

　　第十一条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　第十二条业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业应将收费标准向价格主管部门申请备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、物业服务合同、合同备案证明、成立业主委员会或物业管理委员会相关资料、备案申请等材料。

　　第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第十四条物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，尚未登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第十五条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十六条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其他费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十七条对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的环境卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取，环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运等后续费用支出。

　　第十八条业主在办理新房交付手续时，应当按产权面积向物业服务企业交纳每平方米2.5元的房屋装饰装修管理服务费。

　　非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定。

　　房屋装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾(不含拆除墙体)的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。装修人员出入证等不得收费。

　　在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主协商确定。

　　业主对普通住宅二次及以上装修，房屋装饰装修管理服务费按规定标准收取。

　　第十九条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第三章

　　第二十条物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位(库)，按照类别和专属权益，分为业主共有车位(库)、业主专有车位(库)、人防车位、建设单位车位(库)等。物业管理区域内用于停放汽车的车位(库)，应当首先满足本小区内业主的停车需要。

　　物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位(库)，应当区别车位(库)的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位(库)租金，收费项目应当与服务内容相适应。

　　第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　第二十二条建设单位车位(库)可通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位(库)，应当优先出租给本小区内业主;业主要求承租车位(库)的，建设单位不得只售不租。

　　第二十三条依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。

　　利用人民防空工程收取的租金、汽车停放费收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省、市有关规定执行。

　　第二十四条汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构(以下简称物业服务企业)接受业主委托，对公共、共用的车位(库)及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位(库)的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　车位(库)租金是指车位所有权人或管理者将车位(库)采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第二十五条住宅小区汽车停放费和车位(库)租金实行政府指导价。由价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定普通住宅汽车停放费和租金基准价及浮动幅度，并向社会公布(见附件3)。

　　业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。

　　第二十六条汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。

　　第二十七条车位(库)租金由车位(库)所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。

　　第二十八条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车收费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　第二十九条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　第三十条物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)，因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补办的，每张工本费不得超过10元。

　　物业服务企业应当在停车场入口处显著位置设置价目牌，标明服务项目、服务内容、计费单位、收费标准、免费停放时间和监督举报电话等内容，自觉接受社会监督。

　　第四章

　　第三十一条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第三十二条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。特约服务、代办服务、临时停车及其它有偿服务不得损害业主的合法权益。

　　第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三十四条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵(不含泵房移交自来水公司的)、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　第三十五条新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含ic卡等)，业主另有需求申请办理的，可以收取工本费，但每张不得超过10元。业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。

　　第五章

　　第三十六条物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

　　第三十七条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内显著位置设立公示栏，每半年将物业公共服务费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况如实公示，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。业主或者业主委员会对公布的公共水电费分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　第三十八条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，直至向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，原所有权人应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第三十九条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。

　　第六章

　　第四十条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第四十一条对于本办法实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行，需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十一条规定执行。

　　第四十二条各级价格主管部门、物业管理行政主管部门要定期对物业服务及收费情况进行监督检查，物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《江苏省物业管理条例》等规定作出相应的处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第四十三条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第七章

　　第四十四条属地街道、社区或按规定设立的社区服务站等其他合法管理主体的物业服务收费可参照本办法执行，各县和赣榆区物业服务收费管理政策可参照本实施办法执行;各县和赣榆区行政区域范围内的物业服务收费政府指导价，由各行政区在不超过市区物业服务收费政府指导价范围内制定。

　　第四十五条本办法由市物价局、市住房保障和房产管理局在各自职权范围内负责解释。

　　第四十六条本实施办法自20**年1月10日起施行，有效期5年。原连价服字〔20**〕326号文件同时废止。

　　附件1：

市区普通住宅小区物业公共服务等级标准

五

项目	内容与标准
（一） 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、项目负责人应有三年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每6万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在二天内给予答复。 7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和共用设施设备、场地有明显标志。 8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。 9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。 14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度85%以上。 15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋共用部位、共用设施设备维修养护		1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在30分钟内到达现场，一般维修二天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识 齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
	4、房屋共用部位门窗每周巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每半月巡查1次，发现损坏及时修复，保持围墙完好。 6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每半年进行2次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫2次，每月对室外共用水管道进行1次检修。 8、公共照明完好率不低于90%（按规定移交相关部门的除外）。 9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11、其它共用设施设备每两日巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。 12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位、共用设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（包括需要应急维修的事项），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3、对重点区域、重点部位每1小时巡查不少于2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务		1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运2次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理2次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。 3、小区道路、广场、停车场等公共部位每日清扫2次。 4、电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗2次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理		1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。

四

项目	内容与标准
（一） 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、项目负责人应有二年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每8万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示12小时服务电话，投诉处理应在三天内给予答复。 7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。 8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和季度工作计划，并按相关计划实施管理。 9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度80%以上。 15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护	1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在45分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、房屋公共部位门窗每半月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每月巡查1次，发现损坏及时修复。 6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每半年进行1次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫1次，每季度对室外共用水管道进行1次检修。 8、公共照明完好率不低于85%（按规定移交相关部门的除外）。 9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11、其它共用设施设备每周巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。 12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，早晚高峰期间主出入口立岗时间应不少于4小时，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3、对重点区域、重点部位每2小时巡查不少于1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务	1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运不少于1次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。 3、小区道路、广场、停车场等每日清扫1次。 4、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每2日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每2个月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每2年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理		1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。

三

项目	内容与标准
（一） 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、项目负责人应有一年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每12万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在四天内给予答复。 7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。 8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度工作计划，并按相关计划实施管理。 9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。 14、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护		1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应60分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、设备房设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、房屋公共部位门窗每月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每季度巡查1次，发现损坏及时修复。
	6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每季度巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每季度对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。 8、公共照明完好率不低于80%（按规定移交相关部门的除外）。 9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11、其它共用设施设备每月巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志、齐全。 12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守每班不少于1人，次出入口16小时值守每班1人，有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3、对重点区域、重点部位每3小时巡查不少于1次。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务	1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每月擦拭1次。 3、小区公共场所每日清扫1次。 4、电梯厅、楼道每2日清扫1次（雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理	1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护。 3、定期清除绿地杂草、杂物。 4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、适时喷洒药物，预防病虫害。

二

项目		内容与标准
（一） 基本要求		1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，其中项目负责人应持有本市颁发的项目经理资格证书上岗。 4、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 5、物业服务中心周一至周五业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在一周内给予答复。 6、物业服务中心应配置相应的办公设施；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标。 7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 8、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 9、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 10、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护	1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录台帐，设施设备运行正常。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应90分钟内到达现场，维修时间双方约定，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、房屋公共部位门窗每季度巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 4、围墙护栏发现损坏及时维修。 5、道路、路面、侧石、井盖等公共部位定期巡查（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整。 6、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每年对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。 7、公共照明完好率不低于70%（按规定移交相关部门的除外）。 8、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 9、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维

	修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 10、其它共用设施设备每季度巡查1次，并及时维修养护，保持正常运行。 11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导（不可预见的突发事件除外）。 3、对重点区域、重点部位每4小时巡查不少于1次。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务	1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每季度擦拭1次。 3、小区公共场所每日清扫1次。 4、电梯厅、楼道每3日清扫1次（雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理	1、实施绿化养护管理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3、定期清除绿地杂草、杂物。 4、适时喷洒药物，预防病虫害。

一服务项目按照二级指导标准确定，达不到其标准的确定为一级。

　　附件2：

市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价

住宅类型	服务等级	基准价(元/平方米·月)
无电梯	五级	0.80
	四级	0.70
	三级	0.60
	二级	0.45
	一级	0.30
有电梯	五级	1.10
	四级	1.00
	三级	0.90
	二级	0.70
	一级	0.60
注： 1.浮动幅度：托管面积5万m2（含）以下最高可上浮20%，5-10万m2（含）最高可上浮15%，10-15万m2（含）最高可上浮10%，15-20万m2（含）最高可上浮5%，20万m2以上执行基准价格。下浮不限。 2.有电梯住宅物业公共服务费中包含电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费。

　　








附件3：

市区普通住宅车辆停放收费政府指导价

类型	基准价（元/车位•月）
	汽车停放费	车位（库）租金
地面车位	100
地下车位（库）	40	180
人防车位	60	160
机械车位	80	140
汽车临时 停放费	4小时以内免费，4-12小时5元/次，12小时以上重新计收。
注： 1.上述标准为基准价，具体执行标准上浮不超过20%（不含临时停放），下浮不限。 2.机械车位汽车停放费包含机械设备的维护保养、年检、保险、运行能耗等费用，机械设备的修理、更新、改造由产权人负责。 3.本标准中所称汽车专指蓝牌车辆，其它车辆停放收费标准由物业服务企业与车辆停放人协商确定。 4.业主专有地下车位（库），应交纳汽车停放费，免交车位租金。 5.小区集中停放看管自行车停放服务费为5元/辆.月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆.月。充电设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊，约定收取。

　　抄送：省物价局、省住建厅

　　连云港市物价局办公室20**年12月9日印发

篇5：江苏省物业服务收费管理办法（2013）

　　江苏省物业服务收费管理办法

　　苏价规〔20**〕4号

　　省物价局 省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知

　　各市、县物价局、建设局(委)、房产局:

　　为促进我省物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合我省实际，在充分调研和广泛征求意见的基础上，对《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服〔20**〕12号)进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　江苏省物价局 江苏省住房和城乡建设厅

　　20**年10月28日

　　江苏省物业服务收费管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。

　　省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第二章 物业公共服务收费管理

　　第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

　　价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。

　　第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其它费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

　　第三章 汽车停放收费管理

　　第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。

　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

　　汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。

　　第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

　　第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。

　　第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

　　人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。

　　第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

　　第四章 其他服务收费管理

　　第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含ic卡等);业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

　　第五章 行为规范管理

　　第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处(乡镇人民政府)的监督。

　　第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

　　实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

　　第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

　　第六章 监督管理

　　第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第七章 附 则

　　第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

　　第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

　　第三十六条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅20**年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服〔20**〕12号)同时废止。