台湾地区公寓大厦业主管理委员会制度对我国业主委员会制度的启示 -尊龙凯时注册

2023-08-15 5435

台湾地区公寓大厦业主管理委员会制度对我国业主委员会制度的启示

　　台湾地区公寓大厦业主管理委员会制度对我国业主委员会制度的启示

　　20**年5月24日，随上海市物业管理行业协会到访台湾，参加“20**亚洲建筑物管理联盟亚洲国际会议”，有幸与台湾地区多位物业管理行业专家交流。会议之余，也忙里偷闲实地考查了一番台湾的物业管理，并特别关注了台湾公寓大厦业主管理委员会制度，跑到台湾的法律书店买了一本物业管理的入门书---李永然大律师主编的《公寓大厦管理条例与你》，从内容上看，此书虽是了解台湾物业管理的入门书，但是对于快速全面了解台湾的物业管理确实有较大的帮助。最有幸的是经原上海物协会长翁国强会长介绍，本律师到新北市汤泉首席公寓进行现场学习交流，对台湾公寓大厦有了更直接、全面、深入的了解。

　　作为长期从事物业管业管理纠纷处理的律师，每年处理的业主与业委会的各类纠纷近百起，在处理各式各类案件的过程中，发现大陆业主委员会、业主大会制度越来越多的问题，包括物业区域的划分争议、业主委员会成员产生之争、维修资金使用之争，更换物管公司之争等等，这些在目前大陆物业管理制度框架内难以解决，也许学习研究台湾的公寓大厦管理委员会制度对我们业主委员会运作中积重难返的问题将会有所裨益。小区物业管理是社区管理的重要组成部分，业主委员会制度出现的选举难、换届难、工伤难等“窘境”让各级房地产行政主管部门和相关部门头痛不已，对业主委员会这一业主自治组织目前的真实情况，包括业主不满意、业委会不满意、物业管理不满意，以至于上升到业内人士讨论到业主委员会制度的存废之争，深感遗憾和无奈!在此，本律师根据自己的所见、所闻、所学，就/将台湾业主管理委员会制度与大家分享，可能有着较大现实意义。

　　业主管理委员会的法人地位与成立制度

　　根据《公寓大厦管理条例》(以下简称《条例》)第38条规定：管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。《条例》规定了当事人能力，更多是指管理委员会的诉讼主体资格，一般来说，具体民事诉讼主体资格，基本上作为独立的民事主体资格法律上并无障碍，只不过是否为独立的法人或组织可能会有争议。我国虽然关于业主委员会法律上的主体资格问题没有明确的规定，但是从相关司法解释和司法实践看，业主委员会具备诉讼主体资格基本上是明确的，但是由于业主委员会非独立法人，其民事行为能力受到一定限制，比如说不能单独开设银行帐户、单独用工等。从物业管理的需要来看，我国应当尽快明确业主委员会完整的民事主体资格，赋予其完整的民事主体地位，以保证业主委员会在业主大会的授权下，享受民事权利，履行民事义务。

　　关于台湾业主管理委员会的成立。首先，从立法上看，台湾地区关于物业管理的立法主要有/是1995年立法的《条例》及其《公寓大厦管理条例施行细则》，其明规定了公寓大厦管理委员会制度。《条例》在第4条第9项中明确：管理委员会：指为执行区分所有权人会议决议事项及公寓大厦管理维护工作，由区分所有权人选任住户若干人为管理委员所设立之组织。大厦也可以不成立管理委员会，而直接选定管理责任人。其次，《条例》第28条明确规定：在公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人(相当于我国的建设单位)应于三个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人，并向直辖市、县 (市) 主管机关报备。前项起造人为数人时，应互推一人为之。出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达第三十一条规定之定额而未能成立管理委员会时，起造人应就同一议案重新召*议一次。起造人于召集区分所有权人召开区分所有权人会议成立管理委员会或推选管理负责人前，为公寓大厦之管理负责人。同时，《条例》明确规定，起造人不依法报请成立管理委员会的，由直辖市、县 (市) 主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款，并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者，得连续处罚。

　　再次，根据《条例》第26条规定：“非封闭式之公寓大厦集居小区其地面层为各自独立之数幢建筑物，且区内属住宅与办公、商场混合使用，其办公、商场之出入口各自独立之公寓大厦，各该幢内之办公、商场部分，得就该幢或结合他幢内之办公、商场部分，经其区分所有权人过半数书面同意，及全体区分所有权人会议决议或规约明定下列各款事项后，以该办公、商场部分召开区分所有权人会议，成立管理委员会，并向直辖市、县 (市) 主管机关报备。一、共享部分、约定共享部分范围之划分。二、共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护范围及管理维护费用之分担方式......”。此条的规定实际上是明确了住宅与非住宅混合的物业小区，在明确各共有部分之责任情况下，应当分开成立管理委员会，与我国《物业管理条例》规定的“同一区域不分住宅与非住宅，应当一并成立一个业主委员会”有着明显不同。

　　最后，从上述规定看，相对于我国关于业主委员会的成立，我们可以借鉴以下几点：

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　　一是以单栋公寓为单位成立业委会。从物理形态上，台湾鲜有封闭式的住宅小区，台北也有封闭式小区，只是数量极少，价格普遍昂贵。台湾豪宅标杆“仁爱帝宝”就是闹市区少有的封闭式小区，单价一度接近每坪300万元(新台币，下同)，相当于1平方米18万元人民币。这里的业主非富即贵。街区式住宅会有一些好处，比如打通城市的交流毛细血管(台北较少堵车)，城市有限资源居民共享，但让人最不满意的就是居住品质较差。从管理委员会成立角度讲，这样公寓的管理矛盾会明显少，道理很简章---一栋楼业主少，大家参与管理事务的积极性高，而公共事务又少。反观我国小区式住宅模式，由于与阿罗不可能定律[1]背驰，业主参与度非常低，而公共事务又多，容易造成极少数人操控小区运作/小区运作容易被极少数人操控，矛盾亦是非常突出，这实际上是值得我们反思的，街区式社区模式实际上是我国化解业委会矛盾的一条有效出路。

　　二是建设单位不依法成立管理委员会可以进行处罚。按照国务院《物业管理条例》第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，由于没有任何的法定处罚，导致国内大部份城市业主委员会的成立情况并不理想，一些三、四城市，鲜有业主委员会的成立，甚至二城城市，如济南，业主委员会成立比例少的可怜。这实际上直接导致了业主委员会制度的“徒有虚名”。客观上讲，我国的业主委员会制度确实有许多不足之处，但是如果业主委员会制度仅停留在立法层面，连成立的动作都不做或不敢做，显然是大家不愿意看到的。

　　三是同一栋楼宇的商业办公与住宅分别成立管理委员会的规定值得我们学习。我国立法片面强调“同一物业区域应当成立一个业委会”，哪怕其出入口与住宅完全分开，一个小区内的商业或办公实际上无法单独成立业主委员会，这直接导致小区管理矛盾的大量增多，商业和办公在管理要求、业主要求、收费标准上有着极大的不同，不管收费标准、服务标准是否相同，划入进一个物业管理区域，由一家业委会管理都经常是矛盾重重，也许学习台湾的作法是我们解决这些矛盾的有效方式。

　　公寓大厦管理委员会的会议制度

　　根据台湾《条例》第31条之规定：区分所有权人会议之决议，除规约另有规定外，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。可见，台湾业主大会的表决制度与大陆基本相似，即：都强调“面积”和“人数”过半的“双多数”原则，貌似这一表决制度比大陆还要严苛，但其实不然，台湾《条例》有明确规定的“假决议”(又称“重开议”)制度。所谓“假决议”制度是指《条例》第32条规定的：区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达前条定额者，召集人得就同一议案重新召*议;其开议除规约另有规定出席人数外，应有区分所有权人三人并五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议。按照这一规定，如果首次开会有未通过“双多数”的情况，开会的门坎一下子大大降低，这一制度对我国的表决制度有较大的借鉴意义，和我国在业主表决中常用的“不表态视为同意”或“不表决视为同意大多数已表态业主的意见”其立法本意是相通的。很明显，台湾的这一操作有明确的法律规定，而我们的“视为同意”或“视为同意大多数”并无明确法律、法规规定，显然台湾的“假决议”操作性更强，操作中争议会更少。

　　关于业主大会的表决，台湾基本上不采用书面形式，更多的是业主当场出席会议形式，李永然律师在《公寓大厦管理条例与你》一书中的观点也认为业主大会不应当适用“书面调查”形式，总的来说虽然台湾一座公寓大厦的业主人数大大少于我国的小区业主人数，但是以出席会议的方式表决也有一定的难度，所以管理委员会为了能让业主开会，甚至想出了“摸奖”的方式来动员业主开会。后来，本律师查了一下台湾的案例，台湾台北地方法院某民事判决提到：公寓大厦管理条例对于表决的方式并未限制一定要用什么方式，其实问卷的回收，也可以当作是一种表决，毕竟举手表决跟以问卷表决，意思应该是一样;但是举手表决毕竟大家可以知道同意数与反对数，可是问卷的回收没有公开查验，也就难免可能发生被人动手脚的情形。可见，法院认为，问卷表决并不禁止，但是所有的标应当公开查验。但是，总体上讲，台湾绝大多数业主大会是采用现场开会形式的，这一会议形式对我们以小区形式出现的住宅模式、数量庞大的业主人数来说是并不现实的，但是其给我们更多的启示应当是：我们应当采用书面形式开会，应当减少发票人对投票人的投票诱导，在唱票时应当认真查实核验，以减少目前在业主投票中大量存在的纠纷。

　　另外，台湾《条例》规定，业主的投票权有“1/5”的限制：票数的限制问题任一区分所有权人的人数计算(即一门牌算1个人) 或区分所有权比例(专有部分面积/全大楼专有部分面积总和)，任一项累计均不得超过全部总计的1/5，超过部分不予计算。受托人于受托之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，或以单一区分所有权计算之人数超过区分所有权人数五分之一者，其超过部分不予计算。这一点值得我们学习，在本律师处理的一些业主表决案件中，往往出现开发商在投票时“绑架”小业主的情况，因为开发商可能未出售自持的房屋，而其拥有较多的面积，甚至达到二分之一以上，在投票权没有限制的情况下，这直接导致根本无法通过一些对开发商不利的决议，甚至在开发商不愿意成立业主委员会的情况下，根本无法成立业主委员会。

篇2：健翔园小区业主委员会公章管理制度

　　健翔园小区业主委员会公章管理制度

　　为了规范健翔园小区业主委员会公章的保管和使用，防止腐败、渎职、滥用职权等行为的发生，根据《健翔园小区业主大会议事规则》和有关法律法规，特制定本制度。

　　第一章总则

　　第一条业主委员会公章是业主大会的财物，任何人不得据为己有，随意使用。

　　第二条业主委员会的决定、决议自半数以上有表决权的委员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主委员会决定、决议的有效性;只加盖业主委员会公章但没有半数以上有表决权的委员签字的文件，不得当然视为业主委员会的决定、决议。

　　第三条业主大会会议主席团(筹备组)的决定、决议自半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主大会会议主席团(筹备组)决定、决议的有效性。

　　第四条业主大会的决定、决议自业主大会按有效票权数表决通过之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主大会决定、决议的有效性;只加盖业主委员会公章但未经业主大会表决通过的文件，不得当然视为业主大会的决定、决议。

　　第五条业主委员会公章因故无法正常使用时，可以以半数以上有表决权委员签字的方式代替加盖业主委员会公章，同时采取一切合理手段予以追缴或废除后重新刻制。

　　第二章公章的保管

　　第六条业主委员会公章由专人保管，一般由业主委员会秘书保管，也可由业主委员会决议另行指定专人保管。

　　第七条业主委员会公章保管人应妥善保管公章，不得委托他人代为管理公章，不得随意摆放，以防止他人盗用，更不能将公章交于他人任意使用。

　　第八条业主委员会公章保管人必须妥善保存公章使用申请单、登记簿和盖章文件的复印件等文件。

　　第九条保管业主委员会公章的业主委员会委员被暂时停止工作或资格终止的，应当自停止工作或终止之日起3日内将其保管的公章移交给业主委员会决议指定的专人。

　　第十条更换业主委员会公章保管人的，原保管人应将公章及公章使用申请单、登记簿、盖章文件的复印留底存档文件等资料一并移交。

　　第三章公章的使用

　　第十一条使用业主委员会公章的程序为：

　　1. 使用人填写公章使用申请单，注明事由并签字;

　　2. 批准人员在申请单上或须盖章文件上签字;

　　3. 公章审核人员审核同意后在申请单上签字;

　　4. 公章保管人员在公章使用登记簿上登记盖章事由，并由使用人签字、填写日期;

　　5. 公章保管人员加盖公章;

　　6. 申请单和加盖公章的文件复印留底存档。

　　第十二条业主委员会公章使用的批准人员为半数以上有表决权的业主委员会委员，审核人员为业主委员会轮值主任或备案主任，也可由业主委员会决议另行指定专人负责审核。

　　第十三条对于存在明显的错误，不宜加盖公章的，公章审核人员和保管人有责任提醒批准加盖公章的人员，并且有权拒绝任何违反本制度加盖公章的要求，但无权拒绝符合本制度的盖章要求。

　　第四章审批权限

　　第十四条下列事项无须批准人员批准，经公章使用审核人员审核同意后可直接加盖业主委员会公章：

　　1. 业主车辆在建筑区划内出险，需要业主委员会在现场证明上盖章;

　　2. 业主委员会成员的任职证明;

　　3. 须盖章文件已经有半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字的业主大会会议决议和文告;

　　4. 在已经按程序加盖过公章的仍然有效的文件复印件上经审核一致后加盖公章;

　　5. 以业主委员会名义发给相关单位的一般性函件(函件上须有轮值主任或备案主任的签字)，该等函件不得包含有业主委员会承诺义务和责任等内容;

　　6. 已经有生效决议的，以业主大会或业主委员会名义提起诉讼的起诉状、授权委托书，及诉讼过程中需要提交的证据材料;

　　7. 按已经生效的以业主大会或业主委员会名义签署的合同约定，催促合同相对方履行合同的函件;

　　8. 向有关部门申请政策解释、投诉的文件;

　　9. 本制度第十四、十五、十六、十七、十八条规定事项以外，经业主委员会决议，可以由审核人员审核同意后加盖业主委员会公章的其他事项。

　　第十五条下列事项必须有半数以上有表决权的委员在申请单上或须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章：

　　1. 以业主委员会名义签署的各种合同、备忘录(合同、备忘录文本须有轮值主任或备案主任的签字);

　　2. 向政府有关部门、其他单位申请办理有关事宜的手续文件。

　　第十六条下列事项必须有半数以上有表决权的委员在须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章：

　　1. 以业主委员会名义发布的各类须向业主公示的文告;

　　2. 业主委员会的决定、决议;

　　3. 专项维修基金使用的申请文件、管理情况报告;

　　4. 公共服务性收费的财务审计结果及其他财务性文件;

　　5. 本制度和业主委员会决议没有明确规定可以加盖业主委员会公章的事项。

　　第十七条下列事项必须具有有效的业主大会决议，并且半数以上有表决权的委员在申请单上或须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章：

　　1. 以业主大会名义签署的各类合同;

　　2. 以业主大会名义发布的各类须向业主公示的文告，但已经有半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字的决议和文告除外;

　　第十八条在紧急情况下，有五名以上业主证明或有关政府部门证明，必须使用业主委员会公章，但无法完成公章使用手续的，公章保管人经电话征得半数以上有表决权的业主委员会委员同意后，可以先予加盖公章，但公章保管人须在事后三天内补齐盖章手续。

　　第五章附则

　　第十九条不按本制度保管使用公章，由责任人承担经济和法律责任。无法证明由于他人的责任造成公章的不妥使用的责任由公章保管人承担。

　　第二十条本制度自健翔园小区业主委员会全体会议表决通过之日起生效。

篇3：康城小区业主委员会财务管理制度

　　绿韵康城小区业主委员会财务管理制度

　　为加强业主委员会的经费管理，依据《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》、《小区业主大会议事规则》相关规定，特制定本制度。

　　一、经费来源。根据《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。《绿韵康城小区业主大会议事规则》规定：本小区工作经费来源采用公共收益解决,若经费不足则向业主筹集，经费的筹集、管理、使用的具体办法由业主大会(或代表大会)讨论决定。业委会要在不影响环境和业主生活秩序条件下，充分利用小区公共房屋、公共区域资源创收，为业主增加收益，弥补维修资金不足。

　　二、经费使用。《业主大会议事规则》第三十三条规定，业主委员会活动经费用于下列开支：

　　(一)业主大会、业主委员会会议开支;

　　(二)办公设施设备、曰常办公等费用;

　　(三)专业人员聘用、咨询顾问费;

　　(四)本小区业主公益事务支出;

　　(五)其他与业委会活动有关的必须费用。物业专项维修资金的使用按照《重庆市物业专项维俢资金管理办法》执行。根据物管条例规定，公共收益除保障业委会工作经费外，主要用于公共设施设备的大中修或者业主约定的其他合理用途。

　　三、经费管理原则。业委会工作经费管理坚持公开、透明原则，如实记账，按制度规定开支，经业主委员会和“业主代表监督小组”审核后，每半年向全体业主公示一次收支账目，接受业主监督。

　　四、公共收益经营管理。采取业委会与物管处签订协议共同经营管理，“监督小组参与监督”操作，其收益按业主75%，物管处25%分成，各提供相应票据。

　　五、账目管理。业委会聘用会計、出纳各一名。出纳负责日常现金收支记账管理，会計负责整个账簿管理。一切收入当日存入银行账户，不留现金库存，不建小金库，不得公款私存，不得挪用。财务会計信息要完整、真实、准确，确保资金安全。

　　六、开支管理。业委会工作经费管理原则上实行集体讨论主任审批签字负责制。其审批权限为：一次性开支1000元以下主任直接签批;1000元以上2000元以下由正副主任、出纳集体讨论确定;2000元以上20000.0以下由业委会成员过半数讨论通过确定;20000.0元以上及大笔开支用途拟公示征求业主意见或召开业主代表大会确定(业主代表大会已形成决议的，按决议标准执行)。

　　七、票据管理。出纳收取现金时，须立即开具一式三联的收据，应有主管领导签名，交缴款人签名，出纳签名，交款人、会計、出纳各留一联记账。报销单据(背面)应有经手人签字，必要时要简明注记事项。凭据上要有业委会主任签字(一次性10000.0元及以上报销应有正副主任签字)才能报销。所有经费收支凭证，会計要按月装订成册，妥善保管，以备査用。

　　八、使用公共收益对公共设施设备、景观建筑等物业，进行修善改造的工程用款，应做好预算，做到专款专用，专题建账。工程合同、财务预算报表以及工程验收后财务结算报表都应公示，做到公开、透明，接受业主监督。

　　九、财务人员(出纳或会計)每月应向业委会正副主任汇报一次经营收支情况;每季度向业委会全体汇报一次经营收支情况;按《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》规定每半年向全体业主公示一次经费收支情况。

　　十、经业主大会或代表大会决定公共收益资金用于物业维修的大项目资金，实行专款专用，严禁超范围使用，确保使用效率和质量。

篇4：翔健园小区业主委员会公章管理制度

　　翔健园小区业主委员会公章管理制度

　　为了规范翔健园小区业主委员会公章的保管和使用，防止腐败、渎职、滥用职权等行为的发生，根据《翔健园小区业主大会议事规则》和有关法律法规，特制定本制度。