餐饮业股份有限公司人事管理制度范文
第一章 总则
第一条 餐饮业股份有限公司(以下简称本公司)所属员工的管理，除法令另有规定外，悉依本规则办理。
总公司员工的管理，比照办理。
第二条 本规则所称员工，以在本公司核定之员工编制名额内雇用的无定期工作契约职员为限，其区别标准如下：
(一职)员：从事管理工作的员工。
(二)技工：具备初中毕业以上程度，并有下列技术工作三年以上工作经验，经技工转类考试及格或甄选提升的工人：
1.有关生产各项设备的操作，运转、制造及装修等工作。
2.原物料或产品的制造、检验、加工、整理及包装等工作。
3.其他与生产有关的专业性工作。
(三)管理工：具备高中毕业以上程度，并有本业二年以上的工作经验方可胜任的事务工作，
或其他程度相当的非技术性工作经管理工考试及格或甄选提升的工人。
(四)服务生：从事迎宾、托盘、擦抹等对客人直接服务的员工。
(五)普通工：担任搬运，事务或简易事务等无需特殊技能或知识的工人。
第三条 工人编制名额依据实际需要拟订，呈报本公司核定。
第四条 为配合工作及人事调度的需要，遇有临时性、短期性、季节性或特定性工作时，得依实际需要雇用定期契约工人(以下简称定期工)。其雇用及管理办法另定之。
第二章 雇用及解雇
第五条 雇用员工应由所属主管单位填具员工采用申请书，送由主管单位签请负责人核定。
第六条 雇用员工以考试方式录用为原则。
第七条 雇用员工应先行试用，但试用期间不得超过40日，在试用期间内，由所属主管单位负责考核，期满后依据试用成绩，签请正式雇用或解雇。
第八条 雇用工人，得就在岗位工作三个月以上工作成绩优良的定期工中选用。
前项选用的员工，得不经考试及试用。
第九条 雇用工人，以身家清白、身体健壮、年满18岁以上35岁以下，并具有初中毕业或以上学历者为合格，但雇用特殊性技能的工人不在此限。
第十条 不得录用有下列情事之一者为员工：
(一)曾受刑事处分或宣告禁治产者。
(二)患有传染病或痼疾者。
(三)曾服务于本公司及所属单位因案开革者。
第十一条 经雇用的工人应亲至劳务主管单位报到，并填缴下列书表，由雇用单位存查或核验发还。
(一)公立医院出具的肺部透视健康证明，及医务室健康诊断书各一份。
(二)员工调查表二份。
(三)学历证明文件及公民身份证。
(四)保证书一份。
(五)联保切结及个人基本资料各一份。
(六)2寸半身照片七张。
劳务主管单位对于新雇员工应行填缴的前项各种书表须严加审核，其不合规定者应拒绝其到工。
第十二条 解雇员工，除依法发给预告期间工资外，并依下列规定加发资遣费：
工作每满一年者给一个月工资。
工人有下列情形之一者，得不适用前项规定，即时解雇：
(一)有犯罪行为经判处有期徒刑以上刑确定而未谕知缓刑或未准易科罚金者。
(二)无故连续旷工至三日以上，或一个月内无故旷工积满六日者。
(三)一年内受记大过处分达三次经主管官署核准者。
(四)保证人退保或通知调换保人后，经二个月仍不能觅人继续为之保证者。
(五)犯有过失情节重大经会议通过者。
第十三条 员工辞雇或解雇时，应将经管及借用公物交还有关单位，并向劳务主管单位办理离工手续，否则以移交不清论。
第十四条 各业务主管单位将人事变动或工作种类变更，均应送交劳务主管单位统一登记及通知有关单位。
第十五条 各单位应按月造具员工动态月报表二份呈报本公司核备。
第三章 保证
第十六条 员工的保证人以在工作所在地或附近地区有固定住所、或服务机关便于查对，并具有下列条件之一者为限。
(一)经当地政府登记并给有营业执照工厂或商号。
(二)现任公教人员或有正当职业之人士二人。
经办出纳、原物料保管及收发的工人，以按前项第一款的规定取具保证人为原则，由劳务主管单位签请主管核定。
第十七条 被保证人不得以其直系血亲配偶或兄弟姊叔侄及股份公司为保证人。
第十八条 员工如有盗窃财物、亏欠款项、或其他不法行为致公司蒙受损失者，保证人应负完全连带赔偿责任。
保证书格式另定。
第十九条 凡对经管出纳、原物料保管及收发的员工，应每半年办理对保一次，其他工人每一年办理对保一次，必要时得随时对保。
第二十条 保证人职业、住址或服务所在地有变更时，被保证人应即报告主管单位，如保证人死亡或保证人的工厂商号改组或有其他情事时，被保证人应即自动按规定另行更换保证。
有以上情节的保证人，被保证人不予呈报，事后被察知者，得视情节轻重予以议处。
第二十一条 员工因故须更换保证人者，应声明理由并另行觅妥新保证人填具保证书经缴呈核准后方予发还原保证书。
第二十二条 各单位对保证人认为有不当时，应即通知被保证人更换保证。
第二十三条 被保证人自离工日起六个月内经查明已无未了事项时，其保证书得予注销。
第四章 工作时间及加工
第二十四条 每日工作时间均以八小时为原则，昼夜轮班工作者，其班次每星期更换一次，工作起止时间轮流办法，由各单位视工作需要另定并公布。
第二十五条 员工不按时到工或退工者，按下列规定处理：
(一)上班时间三分钟后至十五分钟以内始行到班者为迟到，超过十五分钟后到工者，除请假或公出者外，均以旷工半日论，但因偶发事件呈请准予补假者不在此限。
(二)下班时间前十五分钟以内擅自离工者为早退，超出十五分钟以前离工者，以旷工半日论。
三、迟到或早退积计达三次者按旷工半日论。
第二十六条 各主管单位，对于所属员工出勤、请假务须严密考核，并随时与劳务或警卫主管单位联系。
第二十七条 工人除奉令加工或有正当理由经核准者外，夜间未到工作时间不得擅自进入工作场所，下工后不得任意滞留。
第二十八条 员工因工作需要必须延长工作时间者，得由所属业务主管经工会或劳工同意酌令加工，但每日加工时间不得超过二小时，每月加工总时间最多不得超过46小时。
第二十九条 如遇临时紧要事故，得由工作场地职员或领班先令员工加工，事后呈报所属主管备查。
第三十条 员工加工遇有特殊事故无法进行时，应即报由工作场地职员或领班缩短加工时间，不得故意稽延。
第三十一条 员工加工由工作场地之值班职员或领班负责监督进行。工作完毕后，由监督人员于加班命令单证明工作时间后，加班员工应于下工时交由稽查人员，加注出公司时间，转送劳务主管单位查核登记。
第三十二条 例假日、纪念日及政府临时规定之假日因工作需要必须员工出勤加工时，得商经产业工会同意后由所属主管通知员工照常工作，并填具假日出勤员工名单送劳务主管单位登记。
第三十三条 员工加工时间至40小时时，劳务主管单位应即通知其所属单位调节控制。
第五章 差 假
第三十四条 员工出差，由所属主管单位填具员工出差签派单，呈经主管核准后，交劳务主管单位登记。工人因故延长出差时间时，得于原签派单位注理由呈请补准。
第三十五条 员工于星期例假日、国定纪念日及政府临时规定之假日，均予给假休息，工资照给。
第三十六条 员工请假依下列规定处理之：
(一)因有重要事故必须亲自处理者得请事假，每年最多不得超过14日，假期内不给工资。
(二)因疾病必须治疗者得检具公立医院或医务室或指定的医院证明请给病假，每年不得超过30日，假期内除予医疗外并给予半数工资，住院者，不得超过一年。
超过规定病假20日数不再给予病假津贴。
(三)因结婚者得请给婚假八日，假期内工资照给。
(四)承重孙的祖父母、及父母、翁姑、配偶死亡者，得请给丧假8日，子女得丧假6日。假期内工资照给。
(五)女性员工分娩者得给娩假8星期，流产并经公产医院或医务室证明怀孕三个月以上者给假四星期，其不足三个月者每少一月递减休假一星期。上列假期内工资照给但到工不足六个月者，工资减半发给。
(六)全月不请假者，给予相当一日工资的奖工一日。
第三十七条 员工请假均应填具请假单，呈经所属业务主管核准后方得离工，否则以旷工论，业务主管应将员工请假单即日送交劳务主管单位办理。
第三十八条 请假逾限或确因临时紧急事故未及请假不到工而于事后补假者，均应提出确实证明，签请主管核准。
第三十九条 因公伤病经公立医院或劳保指定医院或各医务室证明必须休养者，得呈请主管给予公伤假。
前项休假期间前三日照给工资，第四日起给30%抚恤津贴，休假治疗超过六个月者，超过期间给50%抚恤津贴。
第四十条 员工有下列各款情形之一者给予公假，但应于事前呈经主管核准：
(一)参加政府举行的考试或训练。
(二)参加兵役体格检查身家调查、或后备军人教育、动员演习、点名等召集。
(三)担任村里邻长民意代表的员工参加地方自治或政府机关召开的会议或训练。
(四)产业工会理干事办理会务或参加依法召开的会议。
(五)参加政府或地方自治机关或民防机构的活动。
(六)应召入营服役常备兵报到前二日。
前项第一至第五款给假期间应由主管视实际需要酌定。
第四十一条 请假未满半小时以半小时计，累积八小时为一日。
第四十二条 请假期内所遗工作由直接主管指定代理人，以不另派加工为原则，工人离工前应将经管工作及有关资料、工具、钥匙等交由直接主管指定人代理。
第四十三条 因私事必须外出经业务主管核准给有出公司许可证者，在十分钟以内不予记录。其因病至医务室求诊经医师证明呈请主管核准者，不在此限。
第四十四条 因病逾限呈请特准给假或停薪留职期间，除房租津贴外工资一律不发，但逾限一年后尚未痊愈无法复工者，得依第十二条规定核给资遣费予以解雇。
第四十五条 年中到工的员工，其事病假依第三十六条规定比例核给。
第四十六条 员工请假期内不得在外工作，违者从重议处。
第四十七条 员工继续工作满一定期间者依下列规定给予特别休假：
1年以上未满三年者7日。
3年以上未满五年者10日。
5年以上未满十年者14日。
10年以上者每年加给1日，其总数不得超过30日。
第四十八条 员工特别休假，由业务主管拟订交由劳务主管商同所属产业工会排定。
前项特别休假，如员工不愿休假或因工作需要不能予以休假，或予以休假后因生产需要中途通知销假者，应加给该未休假期内的工资。
第四十九条 员工特别休假时效应继续累计，凡排定特别休假日程内，包括星期日及政府规定的纪念日均不补假。
第五十条 享有寒暑假的子弟学校及幼儿园的员工不予特别休假。
第六章 工 资
第五十二条 员工工资均按日给制支给，工资等给标准依国家规定办理。
第五十三条 新进员工工资，由所属主管单位按教育、经验、智识、责任、技能、体能、环境、危害、及所担任的工作拟订，送由劳务主管单位签请主管核定。
前项工资不得高于同一单位具有相当资格条件的原有员工的现支工资。
第五十四条 员工工作未满一日应按实际工作时间比例计算工资。
第五十五条 员工加工，得按每小时计给工资。
第七章 奖惩
第五十六条 员工有下列情形之一者应予嘉奖：
(一)全年请假(包括与公司无直接关系的公假)积计未超过三日而工作勤奋者。
(二)工作勤慎、效率优良而有具体事实者。
(三)调解较大纠纷因而宁人息事，或劝同仁守法堪为表率者。
第五十七条 员工有下列情事之一者，应予计功：
(一)全年从未迟到、早退、及请假而工作勤奋者。
(二)技术精进对本位工作有良好贡献者。
(三)爱护公物，卓有成绩者。
(四)尽忠职守、工作努力、有事实举证者。
(五)遇有重大灾害，救护出力者。
(六)检举员工舞弊盗窃，减少或防止公司损失，其价值相当平均日给工资100倍以下者。
第五十八条 员工有下列情形之一者应予记大功：
(一)消灭临时的重大灾害，减少公司损失者。
(二)防杜未发生的重大灾害，减免公司损失者。
(三)爱护公物，显著效果者。
(四)对于增产及技术的改进有重大贡献者。
(五)检举员工舞弊盗窃，因而减少重大损失，其价值超过平均日给工资100倍以上者。
第五十九条 员工有下列情形之一从优晋级，优先转类并报本公司叙奖：
(一)记大功积计三次者。
(二)合于第五十八条各项情形之一并经会议评议，认为特具功劳者。
第六十条 员有下列情形之一者应予申诫：
(一)在公司内口角、叫嚣、吵闹不听制止者。
(二)因过失损坏公物，情节轻微其价值在平均日给工资50倍以下者。
(三)在工作时间内偷闲、瞌睡、精神萎靡者。
(四)在工作时间内擅离职守，或集众谈天、嘻笑者。
第六十一条 员工有下列情形之一者应予记过：
(一)在公司内斗殴者。
(二)因过失致损坏公物，其价值超过平均日给工资50倍以上者。
(三)故意拖延工作时间者。
(四)工作疏忽贻误工作者，致公司遭受损失者。
(五)不爱惜公物，浪费原物料者。
(六)工作时间内睡觉者。
(七)在指定吸烟处以外之处所吸烟者。
(八)不注重环境卫生随地便溺者。
第六十二条 员工有下列情形之一者，应予记大过：
(一)在公司内殴人、赌博、或饮酒者。
(二)不服从指挥情节重大者。
(三)发现机件损坏，既不修理又不报告者。
(四)侮辱主管负责职员或领班者。
(五)疏忽职务致损坏公物，或伤害他人身体者。
(六)破坏团体名誉或散布谣言，影响工作秩序者。
(七)利用职务之便利私用公司材料，制造或修理私人物件者。
(八)捏名诬控同事者。
(九)疏于检查或管理不善，致公物失窃者。
第六十三条 员工有下列情形之一者，经会议推派代表调查属实者应予开革：
(一)借端聚众罢工、怠工煽动工潮者。
(二)故意损坏公物经查明属实者。
(三)工作疏忽贻误要务，致使公司蒙受重大损失者。
(四)违抗命令情节重大者。
(五)窃取公物者。
(六)见灾不救，酿成大祸者。
(七)有舞弊情形经查明属实者。
(八)在公司内殴人成伤，情节重大者。
(九)威胁主管及负责职员或领班者。
第六十四条 未经列举而与第五十六条至第六十三条各条情节相当者，比照予以奖励或惩罚，但比照第六十三条规定应予开革者，应提经会议通过。
第六十五条 员工奖惩应由业务主管或警卫主管单位签拟意见，送经劳务主管单位呈请主管核定。
第六十六条 员工犯有过失情节重大者，在未确定惩罚前得先行予以停职。
第六十七条 检举舞弊及盗窃案件，得向公司安全组长为之。并负责为检举人保守秘密。
第六十八条 员工功过的积计，均以同一年度者为限，在同一年度内功过相当者，得互相抵消。
第八章 考 绩
第六十九条 员工考绩应于每年年终举行一次，其在当年六月底以前到工者均得参加。
第七十条 年终考绩应由所属主管单位按员工工作、品行、学识三项秉公考评，送经劳务主管单位呈请主管核定。考评项目内以工作60分、品行25分、学识15分、合计100分为满分。
第七十一条 员工年终考绩等第、分数，规定如下：
(一)特等：90分以上者。
(二)甲等：80分以上未满90分者。
(三)乙等：70分以上未满80分者。
(四)丙等：60分以上未满70分者。
(五)丁等：50分以上未满60分者。
(六)戊等：未满50分者。
前项列特等人数不得超过参加考绩总人数2%，列甲等以上人数不得超过参加考绩总人数30%。
第七十二条 员工在考绩年度内，从未请假、迟到、早退者，增加其考绩总分数五分;请假在三日内者增加其总分数二分;全年请假积计超过15日未满30日者，减总分数二分;30日以上未满60日者，减总分数五分;60日以上者考绩列特等时，得晋一级，列其余等级者均不得晋级。
第七十三条 员工在考绩年度内旷工半日以上者，每满半日减考绩总分数二分。超过二日者不得晋级。
第七十四条 员工在考绩年度内曾受奖惩者，依下列规定加减其考绩总分数，但依第七十二条、第七十三条规定按其功过事实加减分数者，不在此限：
(一)记大功一次加15分，记大过一次减15分。
(二)记功一次加5分，记过一次减5分。
(三)嘉奖一次加2分，申诫一次减2分。
第七十五条 员工在考绩年度内曾受惩诫处分而经奖励抵消后，仍留存记过一次以上的处分者，不得晋级。
第七十六条 员工年终考绩奖惩标准规定如下，但依第七十二条、第七十三条及第七十五条规定应予限制奖励者，从其规定。
(一)特等：晋三级，晋级跨及上一等者照升等级，但原支一等工资的员工，晋级跨及年功级者，晋至一等一级，晋支年功级者，以晋一级为限，其未晋足之一级数或已支最高年功级而无级可晋者，其应晋级数，均予改发相当该晋级数全年收入之一次奖金。
(二)甲等：晋二级，晋级跨及上一等者，照计等级，但原支一等工资的员工，晋级跨及年功级者，晋至一等一级，晋支年功级者以晋一级为限，其未晋足的级数或已支最高年功级而无级可晋者，其应晋级数，均予改发相当该晋级数全年收入之一次奖金。
(三)乙等：晋一级，但已支最高年功级者，改发相当晋一级全年收入之一次奖金。
(四)丙等：仍支原级。
(五)丁等：降一级。
(六)戊等：降二级或提工厂会议通过予以开革。
第七十七条 员工考绩列甲等以上，其晋级后已达最高年功级，或现任领班职务，已达一等一级工资者，遇高一类有缺得举办转类考试，就考试成绩70分上者，按成绩依序录取转类至额满为止。
第七十八条 前条所列员工至当年年终考绩连续三年成绩列特等者，得免参加转类考试，并优先予以转类。
第七十九条 员工经转类后，依照原支工资改叙转升工类的等级。
第八十条 员工年终考绩分数，转类考试成绩分数，或免除参加转类的考试之资格条件相等，而编制工级不敷分配时，以年资较深者为优先。
第八十一条 转类考试于每年年终考绩完毕后，视实际需要举办。
第八十二条 举办员工转类考试由主管指定五至七人为委员，组织员工转类考选委员会，负责办理。
第八十三条 举办员工转类考试，应将考试日期、参加考试员工姓名、考试科目及有关规定事项于考试十日前公告。
第八十四条 员工参加转类考试的顺序另订。
第八十五条 员工转类考试科目如下：
(一)一般学科30分：分为1.国文。2.数学。3.常识(各占10分)。
(二)本业智能70分。
前项考试程度，职员按高中毕业，其余按毕业程度为准，但遇有特殊情形时得酌情提高或降低。
第八十六条 转类考试试题，由员工转类考试委员会确定。
第八十七条 转类考试成绩，由员工转类考选委员会评定呈经主管核定后公布。
第八十八条 员工应征入伍，全年未在公司工作者，其年终考绩俟退伍返公司复职后补行办理。
第八十九条 员工年终考绩与转类考试成绩以及其奖惩情形，最迟应于次年3月15日前呈报本公司核备，并于当(次)年1月1日起生效。
第九章 福利及卫生
第九十条 为增进员工技能及知识水准，得视实际需要，在不妨碍工作原则下，举办各种讲习及教育，员工无故不得拒绝参加。
第九十一条 为增进员工福利及提倡员工正当娱乐，公司得由职工福利委员会举办各项福利设施及康乐活动。
第九十二条 本公司应随时注意工作环境安全与卫生设施，以维护员工健康。
第九十三条 为增进员工健康，公司应设医务室为员工治疗疾病。
第九十四条 员工患传染病者，应予停止工作，依照规定给假治疗，经医师证明确已痊愈后方准复职。
第十章 抚恤退休及保险
第九十五条 员工伤亡恤助，依劳动法的规定办理。
第九十六条 员工退休，依劳动法的规定办理。
第九十七条 员工保险，依劳工保险条例及有关法令规定办理。
第十一章 附则
第九十八条 为适应实际需要各部门得另订单行补充办法，呈报本公司及主管机构核准后施行。
第九十九条 本规则自呈奉核准后施行，修改时亦同。
篇2：物业知识教材：劳动人事管理及制度范例
物业知识教材：劳动人事管理及制度范例
范例一 《员工手册》的编写技巧
《员工手册》主要阐述员工在公司工作中会遇到的一系列劳动权利、劳动义务以及尊龙凯时注册的联系方式问题的解答,即作为物业管理公司员工身份的要求。在这方面,员工通过《员工手册》的学习,可做到无师自通,了解公司的概况和作为员工所拥有的权利及应尽的义务。
《员工手册》的制订有二方面的依据。第一是依据《劳动法》;第二是依据物业管理工作的特点。其具体内容包括以下几个方面:
1.总经理致辞;
2.尊龙凯时注册的简介;
3.公司组织系统及主要部门结构的图示说明;
4.劳动条例;
5.员工福利;
6.员工守则;
7.奖励与惩罚;
8.安全消防;
9.附则。
下面是新加坡江山财团物业管理部《员工手册》中有关工作守则的节录。仅供参考。
示例:员工守则
(一)管理人员须保持制服整齐清洁,仪表端庄、精神饱满。
(二)对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间良好关系。
(三)必须严格遵守大厦轮值时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时,大厦管理人员应事先取得大厦负责人同意,而大厦负责人之请假则需获得公司负责人之同意。
(四)管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。
(五)管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务,若业主、住户提出要求,应请其直接向公司询问。
(六)大厦负责人应该执行公司之各项指示,并定期召开该大厦各级员工的会议,向公司做定期工作汇报。大厦员工须服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。
(七)不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
(八)不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
(九)不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽损坏公司财物,对各公物如有损坏,须负责赔偿。
(十一)台风袭深期间,各员工必须依时当值,坚守岗位,并按照公司所颁布之指示进行防风,防雨工作。
(十二)必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。
管理工作
(一)按照规定时间当值,不可擅离职守。
(二)在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。
(三)每日上班时间,必须穿着公司规定的制服及配戴职员工作证,完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道,巡视时须特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧需要维修的地方,并进行登记。如遇有不寻常事件,应立即处理、记录并及时向上级报告。
(四)台风或雷暴豪雨期间,管理人员必须按照公司所颁布之“台风期间员工当值程序”上班,并按“台风及雷暴豪雨措施”做一切防风、防雨工作,以保护公共财产,防止意外或水浸等。
(五)服从上级指导,完成所指定的工作。
(六)留意各种公用设备有否被破坏或涂污,并通知有关人员修理和清除,必要时须协助维修工作。
(七)执行各项任务时,必须要有礼貌。谨记“服务至上、礼貌第一”。
(八)如有住户发生意外,例如:受伤、晕倒等,应即协助其家人招呼救护车或代办报警。
(九)热情接待来访人员,详细记录住户投诉,并迅速处理。不属于自己职责范围内的,则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。
(十)管理处须设置急救箱,配备急救用品,如绷带、棉花及抢救药品等。同时放置部分紧急维修之工具,以备临时急用。
(十一)大厦公共地方之锁匙,如:电制房、机房、泵房等,必须小心存放,以备紧急时使用。若有需要外借锁匙时,必须登记借用人姓名及身份证,用后及时归还。
保安工作
(一)必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如:对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用各种已有的设施,以免减弱防盗效果,特别强调大门必须紧闭,住户出入可自备防盗门匙或密码锁,访客则可用对讲机。严禁大门常开,防止坏人有机可乘。
(二)应熟悉大厦内各住房、记识住户之姓名、年龄、家庭成员职业及联络电话。此等资料必须保密,不得泄露。
(三)与住户保持密切联络,以便就保安问题,经常交换意见及互通消息。
(四)各更管人员交接更时应传达防盗信息,做好交接班记录,以备核查,务令保安人员高度警惕。
(五)严禁借词推销之人士进入大厦。尤其是自称公务人员或公共机构职员,更应查验身份证、文件,如有疑问,应致电有关机构查询。
(六)应有礼貌的询问任何进入大厦的来访客人,登记身份证或工作牌招。如有怀疑,应用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑物品时,更须提高警觉。
(七)当值管理员至少每两小时巡楼一次(但不固定时间),以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性,特别注意楼梯、走廊、电表房及其它隐蔽地方、通道等,以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角,后苍水渠侧、水箱底是否预先藏备盗窃工具等。
(八)如听到住户呼救或发现可疑人物,须立即报警并封闭大门及其通道,以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动而不知会警方。
(九)切记管理人员只有一般市民之拘捕权,并无搜查权力。因此,拘捕疑犯后,应尽快交公安部门处理。
(十)本大厦安装有警钟、闭路电视,以监视各大堂、电梯,以加强治安保卫工作。若邻近大厦在建设中,则更应加倍小心,以防被坏人利用做为犯罪的桥梁。
(十一)详细记录各有关政府部门电话,以便需要时寻求协助。
(十二)若发生罪案,应采取下列步骤协助破案:
1.立刻报案,并留在现场直至公安部门到达,遇有伤员(被害人、案犯)应立即抢救和监护。
2.切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品,协助公安部门保留证据,方便调查工作。
3.切勿开动风扇,冷气机或其他电器用具,以免证据破坏。
4.禁止任何人在现场走动,以方便公安部门到现场调查。
5.向公安人员提供有关罪案详情,如案发经过,与本案有关人物之像貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向等。
公众卫生
(一)清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场及天台等公用地方。
(二)劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方,以免影响卫生和阻塞通道。请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内。
(三)如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间,应劝喻住户自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户,除清洁工人清理外,并登记在管理处记事簿内,向上级报告。
(四)如发现天台、天井或公用地方积存污水,应立即清理,以免蚊虫滋生。难以清理的地方,可暂时淋上油渣,阻止蚊虫繁殖,再研究处理方法。
(五)如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂,应速安排修理。
(六)劝喻住户淋花时要特别小心,勿将水淋到阳台外面,以免影响下层和下面行人。
(七)如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时,劝喻住户从速修理,以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例,影响市容者,处以罚款。
(八)如有需要,通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外,既影响卫生,又可能打到过往行人身上,也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。
(九)若上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水,则通知上层住户修理,如无结果,则应详细记录及请求上级处理。
(十)如有不顾公共卫生的住户,经屡次劝告仍不改善,应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。
楼梯
(一)电梯发生故障停留空中时,乘客按响紧急呼救铃后,大堂值班员立即通知保修人员迅速修理,同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客,请其耐心等待,切勿自行开启电梯门,以免发生危险。
(二)劝喻用电梯搬运物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘搭电梯人数过多时,应维持秩序,指导分批搭乘,以免超载发生危险。
(四)住户应留意,切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯,以免发生危险。
(五)保安值班员时刻注意闭路电视、警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。
(六)经常清除电梯门路轨内积存的垃圾,以免影响梯门开关。
(七)如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时,应即通知保修人员进行修理。当修理人员到达时,管理员应详述电梯不妥之处,以便研究毛病,一切详细情况,必须详细记录送管理处。
(八)狂风暴雨时,如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时,应即尽量阻止雨水流入电梯槽,暴风雨过后,必须根治漏水情况。
(九)凡有水渗入电梯,应即停止使用,以免触电,并设法将电梯升高至较安全地方。
(十)电梯槽底有积水时,应即报告上级处理,同时研究水的来源,及早修理。
(十一)电梯机房钥匙及电梯门钥匙,除修理人员或保安消防人员外,任何人员不得使用。
(十二)电梯每年“年检”一次,并取得年检合格证。
(十三)冲洗走廊和楼梯时,勿让水流入电梯内,以免损坏电梯设备。
(十四)火警发生时,劝喻住户切勿乘搭电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困于电梯内,被困者可能因浓烟而致命。
(十五)经常检查电梯机房是否有足够的通风,温度是否过高,气窗玻璃是否完整。机房门须特别上锁,加上“不准擅闯”之类告示牌。
(十六)电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态,以免紧急时无法求救及导致窒息。
电力系统
(一)修理电器设备,应聘请持证的合格技师。
(二)应明了大厦各种电力供应的设备所在。如:大厦的电力总掣、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等,并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等,以备急修时使用。
(三)如部分用户电力中断,应由管理处派人检查修理大厦供电系统,如属住户室内设备故障,应由住户自行请人处理,管理处可提供适当协助。
(四)全座楼宇电力突然中断,应先检查大厦之总制是否正常,如属于正常则与供电公司联系询明情况。
(五)公共使用的电力设备,如电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查,如有损坏或有过热现象,应立即派人修理。
(六)接到供电公司通知停电时,应即贴出通告,清楚列明日期、时间及受影响的设备,如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公共照明、电梯不停,由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后,贴出恢复供电通告,并检查各系统是否恢复正常。
(七)经常检查、保养弱电系统,如:大堂与客户的对讲系统和电梯监视系统必须完好正常运行。发现问题立即修理。
(八)在大厦出入口处,各大堂应备有充电式紧急照明设备,管理处亦应常备手电筒。
(九)大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁,不得放置各种杂物。
(十)大厦供电系统由专业人员定期检查保养,以保证安全正常的供电。
消防
(一)消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用。并应熟悉其它消防设备的使用。
(二)组织大厦员工学习消防知识,熟悉和掌握各种消防设备的操作使用。组织员工进行消防设备的使用训练,使其成为大厦合格的义务消防队员。
(三)值班人员(包括管理人员)须经常检查防火设施和消防设备等,如有损坏和失效时,应立即修理和更换。
(四)利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消防设备,以备应急。
(五)每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等,千万不可有阻塞情况发生。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品,避免引起火警。
(七)留意公用电线,如有破损或不符合规定时,应立即修理和更换。
(八)留意擅自将住宅改为工厂的单位,尤其是原料与制品容易着火者,当发现住户藏有大量易燃物品时,即刻查询是否有特许证明和安全措施,没有时,当即令其搬走(搬出大厦外),并尽快报告管理处和公司。
(九)劝告拜神的住户小心燃点香烛,并制止住户在走廊燃烧元宝、香纸等。
(十)切勿将防火门打开,以免万一火警发生时,浓烟散播及火势蔓延。
(十一)如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味,又无人开门时,如能及时扑灭,应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电“119”报案。
(十二)若发生火警,即电“119”报案,同时按动警铃,通告住户疏散,在安全的情况下,使用灭火筒或灭火喉设法抢救。
(十三)火警发生时,劝喻住户切勿搭乘电梯。
(十四)报案时,必须清楚说明现场地址,报案人姓名及管理处电话。
(十五)所有消防装置,应由认可的消防监察单位每年最少检查一次。
中央空调及制冷设备
(一)中央空调技术性较强,必须掌握好温度控制和调节,使其降温适度。
(二)在炎热的夏季里,必须保证空调机的正常运行,适度的降温,保证写字楼职员舒适的工作环境。
(三)空调机、制冷机必须经常地检查保养,发现问题及时进行修理保持其正常运行,不得影响写字楼工作秩序。
(四)制冷人员必须由熟悉和掌握制冷原理和制冷机械操作规程及操作方法之专业技师操作。
(五)操作人员必须定期、定时检查,发现异常迅速查明原因,进行修理,保证电动机、制冷机正常运行。
(六)要定期或不定期地查漏,随时检查,随时修理,使机械正常运转。
(七)发现如下情况之一,均必须停机查明原因,进行及时修理或更换机件:
1.发现电动机发出嗡嗡的响声;
2.压缩机发生敲击声和杂音;
3.发现因负荷过大而发出剧烈震动;
4.电动机、压缩机转速明显降低;
水务及渠务
(一)了解楼宇内的供水系统,如:水管、水箱、水泵开关总制及分制等位置。
(二)应定期巡视水泵运转是否正常,供水系统有无损坏,水箱是否清洁。必须定期安排清洗水池、食用水箱,每六个月清洗一次,以保持卫生。
(三)发现水管爆裂时,必须尽快关闭有关水管的水制。大喉爆裂,则将总制关闭,并及时发出通告告知受影响的住户,同时立即安排水管工进行急修。
(四)要注意水箱的保养,预防破裂或生锈,并且盖紧水箱,以免滋生蚊虫。
(五)如食用水或冲厕水突然中断,应先检查楼宇的供水系统是否发生故障,若一切正常,则致电自来水公司查询原因,并请尽快解决。
(六)救火用的输水设备,应经常检查,如有损坏,应即修理。同时必须禁止使用消防水喉做其它用途。
(七)因住户外出忘关水喉,致使大量食用水流出,无法通知户主时,应及时关闭该户的水管制,以阻止水流入邻居和危害电梯。
(八)经常检查沟渠及沙井是否通畅,清理渠道盖上的垃圾,以防下雨时渠水受阻而水浸。
(九)屋宇墙外的公用水渠如有破裂,应即修理,以免污水流出影响公共环境卫生。
(十)楼宇底层沟渠发生臭气传出时,应即检查修理。
(十一)若安装或修理楼宇内供水系统设备时,应与自来水公司联系修理。
气体燃料泄漏
(一)如发现气体燃料泄漏时,应立即熄灭现场附近所有火源。
(二)打开泄漏气体燃料单位及附近有关住户的门窗,使楼宇空气流通。
(三)切勿吸烟、点火、按动电铃、电开关等任何电制及电器。
(四)管理员应立即关闭该单位系统的气体燃料总制,阻止气体燃料继续泄漏,查找泄漏地点,迅速进行修理。必要时,用街外电话通知气体燃料公司或拨“119”报警。
(五)“用手拍门”通知住户气体泄漏事件,请住户关闭气体供应制,打开门窗使空气流通,并要求协助通知其它住户实施上述一、二、三步骤。如情况严重,应通知住户撤离现场。
楼宇结构及维修
(一)楼宇结构如被更改或破坏,对该楼宇的安全有重大影响时,管理员应予以注意,并向上级报告。
(二)如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物,如外墙铁笼、詹篷、平台或在天台上加盖小屋棚时,应予制止并向上级报告。
(三)天花板或外墙有漏水,应即通知单位上层及有关住户修理。
(四)在巡逻时发现下列情况,应立即向上级报告并研究修理方案进行修理:
1.墙壁或天花板有明显裂缝或石屎爆裂;
2.气窗的玻璃爆裂;
3.楼梯边的栏杆松脱;
4.防火门及消防设备损坏;
5.内外墙壁批荡脱落。
(五)住户安装铁的闸掩出走廊、阻塞通道,应予制止并报告上级。
停车场管理
(一)车管员必须认真执行停车场管理规定,礼貌待人,热情服务,保证车辆安全,维护车场良好的行车秩序。
(二)车辆进场后,必须按指定位置停车、排列整齐,不得阻塞通道,认真检查车型、车牌号,避免出现差错。
(三)了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼居、座号等等,以便于识别。
(四)汽车、摩托车必须购买“车辆综合保险”,便于丢失后,向保险公司索赔。未买“车辆综合保险”的车辆,本车场不予停放保管。
(五)本停车场实行有偿停车保管服务,必须严格遵守财经纪律,经济手续清楚,做到钱、票相符,日清月结。
(六)严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管,以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时,应即令其开出车场,立即报告管理处或公安机关进行处理。
(七)车管员交接班时必须认真交接:如清点停车场内车辆多少时租车的停车计时票的张数、现金清点,并详细登记(自行车则注意车票的号码及张数,登记在交接登记簿上),双方签字负责。
(八)车管员值班期间发现可疑情况,立即报告班长或管理处,并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意,并记录在交接登记簿上,同时将其它需注意的事项必须记录在登记簿上,以备查。
(九)车管员必须认真执行收费制度,坚持原则,不得徇私舞弊,如不开票停车或乱收费、不收费等等,一经发现定严肃处理。
(十)保持停车场内清洁卫生,每日必须清扫一次。
有关廉洁条款
(一)良好及有效的大厦管理工作有赖于住户及业主的合作和各级管理人员的信心及支持。如各级人员都采取一种廉洁奉公的态度办事,住户和业主必会全力支持管理工作,使环境能进一步改善。因此各级管理人员均须有清政廉明的精神。
(二)凡受雇于大厦从事执行大厦事务者,包括管理员、保安员、清洁工人、修理人员、经理等人,均属大厦的职员。故执行工作期间均受该工作须知的约束,不得索取或接受任何利益。
物业管理公司职能制度的制订
职能制度的制订主要是明确物业管理公司各部门的职责范围。
1.办公室的职责范围
办公室是总经理领导下的综合管理部门,负责行政、人事和档案文件管理等工作。其职责范围是:
(1)学习、研究党和国家的方针、政策,贯彻落实领导的指示;深入基层调查研究,努力掌握第一手资料,为总经理的工作决策提供可靠的依据。
(2)负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作,做好印鉴的管理工作。
(3)负责公司级会议的筹备和安排,做好会议记录,整理会议纪要,对会议决定的执行情况进行催办和检查。
(4)做好文书档案和有关资料的管理工作。文书档案包括公文的收发和保管,文印核稿,呈批、催办、归档,调卷和保密工作。
(5)协助总经理处理日常工作,协调部门工作,监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。
(6)做好人事管理工作,保管好员工的档案,根据需要做好劳动力的安排调配,员工的调入调出,并协助办理好各项有关手续。
(7)做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好员工的调资定级、统筹退休等各项工作,并负责办理员工请假、休假的有关手续。
(8)负责公司员工的培训工作,协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训,积极开发人力资源,努力造就一支高素质的员工队伍。
(9)负责公司的后勤管理工作。诸如办公用品的购买、保管和发放;员工食堂以及医务室的管理;车辆的调度、使用和维修保养工作等等。
(10)完成领导布置的其它工作。
2.财务部的职责范围
财务部在公司总经理领导下,积极参与企业经营管理,负责公司的财务管理、会议核算、物资管理等工作。具体职责范围是:
(1)认真贯彻“会计法”,执行国家财经政策、法令,遵守各项资金收入制度,严格执行费用开支范围的标准。
(2)正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经营成果,为领导提供准确可靠的财务会计信息。
(3)加强计划(预算)管理,认真编制财务计划(预算)。
4)加强经济核算,认真做好各项控制工作,节约费用,降低成本,多创利;加强财务分析,考核各项经济指标的执行情况,反映经营管理状况,总结经验,发现问题,促进公司改善经营管理。
(5)按照会计制度规定,切实做好记账、算账、报账工作,做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚,日清月结,按期报账,在规定时间内报送各款会计报表。
(6)按银行有关制度规定,做好现金和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律,加强现金管理。对下属各管理处经费的收支情况,经常进行检查、监督和指导。
(7)根据国家财会制度精神,结合本公司实际,协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法,并监督各部门实行。
(8)妥善保存会计档案资料,接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查,及时提供财务资料,如实反映情况。
(9)充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用,促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。
(10)完成好领导布置的其它工作。
3.公共关系部的职责范围
公共关系部是物业管理公司负责沟通内外公众联系的重要部门,通过协调方方面面的关系,在公众中树立良好的企业形象。其具体职责范围是:
(1)建立信息网络。负责收集公司内外部环境的各种信息,将经过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门作参考,以提高经营管理的能力。
(2)监测公共关系。在双向信息沟通的基础上,处理好公司内外的各种公众关系,如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。
(3)监测社会环境。企业是社会的有机组成部分,企业的每项活动及其生存、发展都受到社会环境的制约和影响。公共关系部必须不断监测社会环境的变化,国家政策法令的变化,市场的变化,社会舆论的变化等等,使企业能及时适应这种变化。
(4)分析发展趋势。公共关系根据对政策法令、社会民意、时尚潮流等重要外界因素的监测和分析,向企业预报有重大影响的近期或远期发展趋势;预测企业的重大行动计划可能遇到的社会反应,使企业未雨绸缪,防患于未然。
(5)作为公司的对外发言人,负责对外宣传、沟通工作,树立良好的企业形象。
(6)编写并向有关传播媒介散发新闻稿、照片和特写文章;汇编有关的报刊目录;拍摄、整理、保存资料图片;设计、筹划、监制公司各种宣传品和赠品。
(7)保持与住户的经常联系,负责编辑以住户为阅读对象的报刊;接受住户对公司的各种投诉和有关咨询,对合理的要求及时通知有关部门,协助解决。
(8)作为公司社会活动的代表,积极参与有关社会活动,并做好公众来访的各种礼仪接待工作。
(9)做好公司内部员工关系,调动员工积极性;编辑供公司员工阅读的报刊,组织其它各种形式的内部传播工作;安排公司员工的各种康乐活动。
(10)处理突发事件和危机事件。
(11)完成领导布置的其它工作。
4.工程部的职责范围
工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作,通过对房屋及其附属设施的养护维修,确保物业正常使用。其具体职责范围是:
(1)根据房屋及其附属设施的实际情况,制定物业管理总体方案,编制养护维修计划,报总经理审批后组织贯彻实施。
(2)全面负责房屋及其附属设施的维修保养,保证物业的正常使用。
(3)全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电设备的养护与维修工作,保证各种设备始终正常运转。
(4)定期检查楼宇各种设施设备技术状况,分析存在问题,及时提出维修解决办法和制定维修方案,方案确定后,组织贯彻实施。
(5)根据春备夏、秋备冬的原则,每年搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖期的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案,安排好人力和物力,保证工作需要。
(6)房屋及其设施设备如发生突发事件,工程部必须全力以赴投入抢修工作,直至恢复运行和正常使用。
(7)协助管理部门做好住户房屋的监督、检查工作。
(8)参加新入伙楼宇工程的验收,提出其有关设施增补改造方案。
5.管理部的职责范围
管理部要落实公司关于物业管理的有关决定、决议,有计划、有步骤地完善楼宇及住宅区的各种配套设施,管理好所管物业的环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等,为住户提供一个安全、舒适、清洁、宁静的工作和居住环境。其具体职责范围是:
(1)根据政府和上级领导有关达标条件,制定优质楼宇管理和文明住宅小区计划,并组织实施。
(2)协助工程部进行新接管物业的验收、移交工作。
(3)负责住户对房屋装修申请的审批、监督、检查工作。
(4)负责物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫以及车辆管理等工作,并督促检查各管理处做好这些工作。
(5)协助解决接管物业的遗留工程问题,负责处理有关违章装修、违章建筑等问题。
(6)完成领导布置的其它工作。
6.服务部的职责范围
服务部主要是根据住户的需要,为住户提供全方位的服务。其具体职责范围是:
(1)牢固树立全心全意为住户服务的思想,凡是住户需要的,都要尽量予以满足。
(2)建立健全本部门的规章制度和服务规程,重视员工培训工作,建立一支高素质的员工队伍。
(3)设置各类综合代办服务项目,协助制定收费标准。
(4)建立信息库,及时了解住户要求,并能及时提供相应的服务。
(5)完成领导布置的其它工作。
7.发展部的职责范围
发展部要坚持公司一业为主,多种经营的原则,立足所管理的物业,面向社会、灵活运用各种资金,投资开发周期短、效益高的项目,增强企业的实力。具体职责范围是:
(1)在市场调查的基础上,积极慎重做好新项目的可行性研究报告,争取做到开发一个,成功一个。
(2)以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施,做到既方便住户,又增加企业收入。
(3)根据实际情况,积极开办新企业,如清洁管理公司,电脑电器服务公司,装饰公司、车辆维修部,花木服务部等等。
(4)提供物业信息咨询服务和物业中介服务,开展物业评估工作。
(5)定期向总经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况。
(6)完成领导布置的其它工作。
8.管理处的职责范围
管理处是物业管理公司的派出机构,负责某一指定的物业管理。具体职责范围是:
(1)贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。
(2)负责管理所辖物业的日常业务,纠正各种违章行为,为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。
(3)树立住户至上的观念,及时为住户提供各种优质服务。
(4)协助公司工程部对物业进行养护和维修,确保其正常使用。
(5)积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种工作。
(6)向住户宣传党的方针政策,协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。
(7)调查研究,深入了解住户对管理服务工作的意见,处理住户对管理服务工作的投诉,重大问题报请公司管理部或公司领导处理解决。
(8)完成领导布置的其它工作。
物业管理公司岗位制度的制订
岗位制度的制定主要是明确物业管理公司所设各种岗位的职责规范,它规定了某一岗位对从业人员的基本要求,包括基本素质,应知应会,岗位职责,工作量规范等方面。
下面是深圳物业管理公司制订的“房屋管理员岗位规范”,仅供参考。
范例二：深圳市房屋管理员岗位规范
房屋管理员是屋村管理处管理住房的基层管理人员,负责一定地段(片或幢)的房产管理。为使房屋管理员明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会,掌握本岗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地为居民服务,特制定本规范。
(一)房屋管理员的基本素质
房屋管理员所担负的住房管理工作政策性、专业性强,要求高,因此,屋村管理员必备以下基本素质:
1.政治思想素质
房屋管理员必须坚持四项基本原则,热爱社会主义,认真学习政治理论和党的方针政策;积极参加各项社会政治活动;秉公办事;坚持原则,廉洁奉公,不以权谋私;具有全心全意为人民服务的思想,遵纪守法,严格要求;作风正派,团结同志,虚心好学;热爱集体,爱护公物。
2.文化、专业素质
根据干部“四化”标准,房屋管理员必须具备高中毕业(包括职业高中、技术学校毕业)以上文化程度。
房屋管理员必须受到房屋管理专业训练,持有专业管理部门颁发的《房屋管理员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管理工作。房屋管理员要刻苦钻研专业知识,掌握本岗位必备的应知应会和专业技术,不断提高专业水平。
3.职业道德素质
房屋管理是一项服务性很强的工作,房屋管理员的工作直接影响住户的安居乐业,因此,房屋管理员要有较高的职业道德素质。
(1)房屋管理员必须树立“五爱”思想。“五爱”。即:爱房产--热爱房地产行业;爱住户--对住户充满爱心;爱岗位--热爱房管员岗位;爱服务--热心为住户排忧解难;提高服务质量;爱信誉--爱护房地产行业和本单位的声誉,在住户中树立良好的行业和企业形象。
(2)要刻苦学习和钻研房产管理工作的知识与技能。一个合格的房屋管理员既要有为住户服务的思想,更要具备过硬的服务本领,刻苦学习和钻研专业技术是房屋管理员职业道德素质的基本要求。
(3)文明管理。房屋管理员的工作是一项“窗口”工作,直接关系到政府和行业的形象,特别是深圳经济特区,涉外房产多,房屋管理质量的优劣直接影响国家的声誉和对外开放。因此,特区房屋管理员必须做到文明管理。其具体要求是:主动热情,优质服务,急住户之所急,想住户之所想,为住户提供方便,经常帮助和照顾不方便和有困难的住户解决困难;语言谦虚;仪态端庄;给住户亲切感。必须做到“四个不讲,五个不能”,即“不讲低级庸俗的口头语;不讲不三不四的脏话;不讲讽刺挖苦话;不讲与管理无关的闲话”;“不能冷淡;不能刁难;不能取笑;不能训斥;不能报复住户和顾客”。要懂得一些国外和港、澳、台的礼节和礼貌语言;在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主(住户)美的感受。
(二)房屋管理员岗位“应知应会”
1.应知
(1)屋村管理的宗旨和原则;
(2)本管理处所管房屋的栋数,总面积,总户数;
(3)本人管理地段(片、幢)内房屋总栋数、总面积、总户数;
(4)本人管理范围内住户的家庭基本情况,包括:户主、年龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、住家电话。
(5)本人管理范围内居民构成基本情况,包括:本市居民、外国人、华侨、港澳、台湾人士、内地居民、临时住户各多少、业主(或租户)所属社会阶层和经济状况;
(6)本处房屋产权归属情况,包括:福利商品房、微利商品房、集资房、单位房、市场商品房、涉外商品房有多少;
(7)本管理处范围内各类使用性质的房屋有多少,包括:住宅、商业办公、公共项目用房以及其它用房;
(8)房租、管理费和各种规费的收费标准;
(9)政府主管部门和本单位制定的房产管理各项指标,包括:租金、管理费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、供电和应急发电率、生活供水率、电梯运行率、中央空调工作率、房屋完好率、维修工程优良率等。
(10)本管理处范围内公共道路绿化面积有多少平方米,上下水总管道有多少米,铺设位置、排污、检查井各有几个,位置,化粪池有几个,位置,供水、供气、供电总闸在哪里;
(11)本管理处范围内有几个泵房,几部电梯,多少备用发电机,有多少台生活水泵,消防水泵;
(12)本管理处范围内高低压电站、室内室外消防栓有多少个,路灯,楼梯灯有多少盏;
(13)火警、匪警、居委会、派出所电话号码。
2.应会
(1)能看懂房屋平面图,会丈量面积,会计算房屋建筑、使用居住面积;
(2)懂房屋结构,会住房验收方法和质量标准;
(3)会编制简单维修计划和维修、保养工程产量计算;
(4)懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料保管常识和变更修改技术;
(5)会签定房产管理合同,包括租赁合同、买卖合同、清洁合同、园林保养合同、维修养护合同、装修合同等,要熟悉经济和行政法律程序,能参与诉讼;
(6)会看电表、水表,能发现电线路、供水管一般故障;
(7)懂园庭绿化的基本知识,会美化环境,懂得树木、花草的养护知识;
(8)懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施;
(9)会处理来信来访和写工作总结;
(10)要会调查研究,会拟调查、访问提纲,会作调查访问笔记,会写简单的调查报告;
(11)具有一定的组织能力,会宣传、发动、组织住户参与住宅区管理和开展住宅区内各项公益活动,会合理组织管理各种技术工人进行房屋维修,养护,园林绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁,基础设施的维修,消防设施的保养,还要会组织搞好住宅区治安,违章清理。
(三)房屋管理员的岗位职责
房屋管理员在本管理地段(片、幢)内行使房屋和居住环境管理,向屋村管理处主任负责,其岗位职责是:
1.负责宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和政府有关房地产方针、政策;
2.负责管理300至500个住宅单元。以下情况负责300个住宅单元。
(1)初级房管员;
(2)住房分散;
(3)住房质量和基础设施较差;
(4)出租房比例较大。
3.掌握自己管理地段(片、幢)内住房基本情况包括:
(1)住户的户数,各住户家庭人员,户主姓名,职业及工作单位;
(2)房屋产权归属及其变更情况;
(3)房屋租赁及租金情况;
(4)房屋结构及质量状况。
以上情况须做到随问随答并与实际相符。
4.负责房产管理资料的收集、汇总、归档、变更修改、利用和上报工作。
5.负责制订管理地段(片、幢)内的房屋保养维修初步计划,并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务,验收维修质量并签具验收报告,作好维修记录登记和维修后回访;维修投诉率不超过5‰。
6.熟悉和掌握管理地段(区、幢)内的基础设施和配套设施的基本情况并负责实施管理、使用、保养和维修,对管理范围内的上下管道的铺设位置,各种井、池的位置要熟记,随时可查找出来,基础设施管理、维修投诉率不超过8‰。
7.负责管理地段(片、幢)内的居住环境和卫生的管理和监督;制定管理地段内的植树种花、种草及美化环境计划,并组织实施;宣传、发动教育住户爱护卫生,监督、协助居委会、环卫部门及时打扫和清理垃圾,保证住宅区无鼠、无蝇、无臭,使居住环境达到美化、静化、净化、环境卫生投诉率不超过1%。
8.负责房屋租金、管理费和各项规费的收缴,每月房租收缴率的98%以上,每月管理费收缴率95%,各种规费的收缴率90%以上。
9.搞好居民来信来访接待,认真处理住房管理中的居民投诉,每一个投诉均须有回复并及时处理。大问题三天内有回复,五天内处理;处理来信、来访和投诉必须有文字登记,并定期整理存档和上报。
10.负责接待居民有关住房方面的咨询,积极做好住户巡访工作,主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务,为其解决困难,与住户建立和维持良好的关系,调动住户参与住房管理。
11.积极参与屋村管理决策,及时了解房产市场动态并定期写出书面报告。
12.负责做好管理地段的巡视,及时发现和制止各种住宅区房管所不容许的事件和现象;做好居民有关住户装修申请、报审、验收工作。
13.参与新楼验收工作,并代表业主或住户利益,严格验收,发现问题及时向有关部门反映,监督其及时处理。
(四)房屋管理员工作量规范
根据房屋管理员岗位职责和各项职责的工作量,对房屋管理员的工作量规范如下:
1.每日工作量
(1)巡视所管理的地段(片、幢)一遍,巡视内容为:
①检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修,墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告,住宅区内有无乱摆摊贩);
②住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损,消防通道是否被堵,室外输电线路是否完好,有无乱拉乱搭,住宅区有无可疑人员活动);
③住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏,房前屋后,公共场所有无乱扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有无乱停放车辆,乱凉晒衣服,有无影响正常休息的噪声源);
④基础设施是否完整(道路有无损坏,室外上下水道是否渗漏,路口拦护栓,路障是否完好,娱乐设施有无损坏)。
以上内容巡视完毕要做好巡视记录,发现问题,能处理的应立即处理之,重大问题和不能处理的问题应向屋村管理处主任汇报。
(2)收缴房租、管理费、各项规定费用;
(3)接待居民来信、来访和处理有关房产管理的投诉;
(4)解答居民提出的有关房产管理业务咨询;
(5)安排房屋保养、维修任务,验收修缮质量;
(6)作好工作日记(内容为:记录每天完成的工作,发现和处理问题,上级领导的指示,急待解决的事务,住户投诉等)。
(7)整理内务(包括打扫办公室;整理文件、资料图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其它办公用具等)。
2.一周工作
(1)走访住户(内容:与住户交换住宅区管理意见,了解住户在住房方面有什么困难和需要;掌握住户家庭基本情况,包括:户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话,家庭人口以及人口结构,掌握住户产权归属和变更或租户的变更,租金的变化,住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况)。
(2)初审住户装修申请,并报上级审批;
(3)检查每栋楼宇等公共设施是否完好(内容包括:电梯运行是否正常;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好,配电箱,水表设备是否有破损,住宅楼内信报箱是否有破损)发现问题应及时报管理处主任和有关部门,并协助处理。
(4)检查垃圾桶是否喷洒药物,各住宅楼公共部位是否清洁。
(5)检查房屋使用情况,有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。
3.一月工作
(1)编制本月保养维修报表,制订下月保养维修计划报屋村管理处主任;
(2)编制租金、管理费和各项规费收缴报表并报管理主任;
(3)组织修剪管理地段内的树木、花草一次;
(4)发动组织住户搞一次卫生大扫除;
(5)对本月维修项目进行一次回访,听取住户意见;
(6)整理房屋管理资料、对发生异动的(包括:房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改;
(7)与有关单位联系,交换情况一次(包括:居委会、派出所,工商所、房屋产权单位等)如有重要情况须用书面报告和反映;
(8)办公室大扫除一次(包括:窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。
4.一季度工作
(1)组织检查住宅区和住宅楼宇消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等)是否完整无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理;
(2)打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理;
(3)组织对树木花草进行一次施肥;
(4)清理房租、管理费和各项规费,并编制季度报表;清查是否有漏改、错收;采取措施对拖欠房租和管理费的住户进行追收;
(5)编制季度维修保养计划和报表;
(6)与住宅区内其它房管员合作,办一期房屋管理专刊,宣传表扬住宅区内的好人好事和新风尚,指出住宅区存在的问题,增强住户参与管理的意识;
(7)整理房地产信息并写出书面报告。
5.一年工作
(1)参加一次上级主管部门举办的短期专业培训;
(2)对本管理地段(片、幢)内的住户全部走访一遍;
(3)组织清理一次化粪池;
(4)编制年度房租、管理费和各项规费收缴报告;
(5)编制下年度维修保养计划;
(6)整理房产管理档案资料,写出资料异动报告,对发生异动的资料进行修改,保持档案资料与实际一致;
(7)参与组织一次房屋管理联系会;与有关部门交换开展房产管理的意见;
(8)组织一次本管理区的住户代表会,听取住户对房屋管理的意见和建议,提高住户参与管理的积极性;
(9)总结年度工作,写出书面总结;
(10)制定下年度工作计划。
篇3：物业知识教材:人事管理制度
物业知识教材:人事管理制度
当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成部分、各岗位的制度。因此，人事管理的目标一旦确定，就应该列出实现该目标所需的各种制度，物业管理公司的人事管理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。
一、录用
(1)确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。
(2)制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。
(3)制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康等条件。
(4)通过劳动部门、报纸、人才交流中心等传播媒介宣传指导招聘录用计划。
(5)通过面谈、测验和排选等方式，择优录用所需人员。
二、开发
(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。
(2)制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。
(3)建立培训组织，统筹培训工作。
(4)选择培训方式，提高培训效率。
(5)挑选培训人员，保证培训质量。
(6)开展培训评估，促使培训良性循环。
三、维护
(1)研究工资政策，建立工资档案，制订工资计划。
(2)开展工作实绩评估。
(3)加强安全卫生，保障职工生活。
(4)在建立社会支撑系统的基础上，推行社会保障制度和各种福利措施。
(5)搞好群众文化等各种服务活动。
四、使用
(1)确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。
(2)优化配置组合员工，提高群体活动效益。
(3)沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。
(4)奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。
五、考绩
(1)全面、客观、审慎地考察每个员工。
(2)通过奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
(3)发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好的环境。