物业公司法律事务管理条例
第一章 总则
第一条 为加强和完善公司法律事务管理，建立健全公司法律事务管理体系，更好地发挥法律保障和服务作用，根据国家有关法律、法规及《招商局蛇口工业区有限公司法律事务管理规定(试行)》，充分考虑物业管理行业特点，结合公司总部和各属下公司实际，特制定本细则。
第二条 法律事务工作以维护公司利益，防范法律风险和解决经营管理活动中遇到的法律问题为基本任务。
第三条 法律事务工作在蛇口工业区和蛇口控股股份公司监督指导下，按照分级与授权的原则，建立以法律事务管理制度为基础，以公司总部企业管理与培训部和各属下公司法律事务联络员为纽带，以外聘常年法律顾问和律师为社会资源支持的法律事务管理体系。
第二章 职责范围
第四条 法律事务工作分两级管理，公司总部的法律事务归口企业管理与培训部管理，各属下公司指定一名法律事务联络员。
第五条 公司总部企业管理与培训部的职责如下：
1、负责建立和完善招商局物业系统法律事务管理制度；
2、负责公司总部和指导各属下公司的行政复议、听证、诉讼、仲裁事务；
3、协助参与重大的对外商务谈判；
4、根据总部、各属下公司、行业协会的要求，为法律方面的事项提供法律意见；
5、起草总部对外投资、合作、股权转让和资产处置有关的合同、章程、股东会和董事会决议等法律文件；审查各属下公司上述文件，并存档备案；
6、接受蛇口工业区和蛇口控股股份公司法律事务管理的监督、指导，按上级单位要求上报案件进展情况和结案报告；对各属下公司法律事务监督、检查、指导和考核；
7、建立招商局物业系统"外聘律师备选名录"，指导、审查各属下公司外聘法律顾问和律师事务；
8、配合培训经理组织各属下公司法律事务联络员的法律常识、证据收集保存和业务的培训；
9、建立物业管理法规规章、案例资料库；
10、办理公司领导交办的其它法律事务。
第六条 各属下公司法律事务联络员的职责如下：
1、负责各属下公司与总部法律事务工作的联系和沟通，按时报送法律事务工作总结；
2、负责各属下公司与外聘法律顾问和个案律师的对口联系；
3、负责各属下公司重大法律事项、案件进展情况和结案报告的报告；
4、负责各属下公司法律事务的管理，督促各管理中心(管理处)执行公司法律事务管理细则的规定；
5、负责组织各属下公司二、三级培训中的法律常识、证据收集保存和业务的培训；
6、负责各属下公司合同的管理，建立合同档案；
7、负责收集本地的物业管理行业的法规规章、正在使用的合同、业主公约、业主委员会章程文本以及在物业管理实际操作中成功与失败的典型案例，并上报总部企业管理与培训部。
第三章 日常法律事务的管理
第七条 公司总部根据各属下公司业务和工作需要签发《授权书》，授予各属下公司签署经济合同、劳动合同、在银行开立帐户等法律事务的权限，期限一年。各属下公司在权限内行使职权。
第八条 公司总部与各属下公司主要印章如行政公章、合同专用章和财务专用章等，对外代表企业，须严格其使用管理。部门印章只在业务和内部往来中使用，不具有对外效力。
各属下公司应制定严格的印章管理使用制度。
第九条 各属下公司加强空白法律文件如空白合同(特别是格式合同)、法定代表人身份证明书、授权委托书的管理。授权委托书应由各属下公司的法定代表人签字，并加盖公司公章。
第十条 各属下公司应将法律事务工作纳入年度工作总结内容。各属下公司聘请常年法律顾问的，可要求律师提交年度顾问工作清单。
第十一条 依照分级管理原则，对各属下公司日常法律事务管理分为三级：
1、重大法律事项应报总部批准：
(1)超出本细则第七条各属下公司《授权书》权限的法律事务；
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的，涉及金额在10万元以上的，应在发出3日前报总部批准；接到对方上述法律文书的，应在3日内向总部汇报。
2、一般法律事项应报总部知会备案：
(1)在本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内，但案件性质、损失严重、影响突出的法律事务；
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(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的，涉及金额在10万元以下的，应在发出3日前报总部知会备案；
3、本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内的可以自行处理。
第四章 合同管理
第十二条 公司总部和各属下公司合同的谈判、签订、履行、解除、终止都必须按照《中华人民共和国合同法》和物业管理法规规章执行。
第十三条 本细则所指的"合同"包括：
1、合资合作经营企业合同、企业章程；
2、股权转让协议；
3、借款合同、担保合同；
4、物业管理委托合同(外委)、物业管理顾问合同；
5、电梯、空调等机电设备维修养护合同、清洁绿化等外包合同；
6、其他合同。
第十四条 合同审批权限：
1、公司总部和各属下公司产权整合、股权转让、借款和担保和对外投资新设公司事务由总部统一管理，各合同由总部审批。
各属下公司新拓展项目的外委和顾问物业服务合同均报总部批准。
2、各属下公司预算范围内其它经济合同审批权限：
(1)北京公司：金额不超过20万元，期限1年；
(2)上海公司：金额不超过20万元，期限1年；
(3)西安公司：金额不超过5万元，期限1年；
(4)武汉公司：金额不超过10万元，期限1年；
(5)南京公司：金额不超过10万元，期限1年；
(6)深圳公司：金额不超过20万元，期限1年。
超过上述金额和期限的合同需报公司总部批准。
各属下公司上述权限由法定代表人按本细则第七条签发的《授权书》确认。
第十五条 合同的谈判、审批、签定、履行、解除、终止的全过程，常年法律顾问或律师均可根据实际需要介入。常年法律顾问或律师应在公司总部和各属下公司对外合同签定前出具《律师合同审查意见书》。
第十六条 合同签定程序：
1、合同的谈判：新设公司的投资项目谈判由总部领导、发展策划部、企业管理与培训部、项目所在地人员共同组成谈判小组进行；不设公司的投资项目谈判由发展策划部和各属下公司组成谈判小组进行；其他合同由各属下公司二人以上相关人员进行。
2、需报总部审批的合同按本细则的审批权限、《合同审批单》和《合同审批流程》进行。各属下公司应建立公司内合同审批制度。
3、合同的签定：需经总部批准的合同原则上要求由法定代表人签署，并加盖公章；其他合同由各属下公司根据本细则第七条《授权书》的职权签署，并加盖公章。
第十七条 合同谈判与签定时应注意以下几项重点审查内容：
1、签约对方的主体资格：营业执照、经营范围、资质证书、注册资本等；在与业主委员会签订物业服务合同时，应注意业主委员会是否经当地主管部门的登记，是否取得业主大会的决议同意。
2、授权委托书：受托人及身份证复印件、受托事项及权限、有效期等。
3、签约对方的履约能力：有无违约记录、银行信誉、股东背景等；对电梯维护养护等分包合同，应从合格分包方中选取。
4、合同条款的完备和严谨，特别是对于违约责任的约定应明确合理，经办人应充分估计违约风险。建议在合同中约定仲裁条款。
第十八条 合同应采用书面形式，建设部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的应使用该范本，没有的应使用公司范本。采取电子数据交换和e-mail形式的，应特别注意保存，须打印存档。各属下公司应指定一个特定系统接收数据电文，并要求签订确认书。
第十九条 总部及各属下公司经办人应本着"认真负责"的态度保证合同的履行，注意保存双方往来文件、函件和数据电文。发生可能中止履行、履行不能，或合同变更、解除或终止等情形时，应及时向法律事务联络员和主管领导汇报。
第二十条 因执行合同需申请资金支付或调动的，应由经办人向财务部出示合同副本，经核对无误后方可办理。合同履行与条款不一致时，应及时向法律事务联络员和主管领导报告。
财务部发现合同的付款严重与合同条款不符时应及时向总经理和总部企业管理与培训部汇报。
第二十一条 属下公司应建立合同档案制度，将合同正本(至少一份)、《合同审批单》和《律师合同审查意见书》原件存档。由总部批准的合同，上述文件的复印件一份由总部备案。
第五章 外聘律师管理
第二十二条 公司总部将选择几家律师事务所作为长期尊龙凯时注册的合作伙伴，建立"外聘律师备选名录"。总部企业管理与培训部应加强和各地律师协会的联系，及时掌握律师的业绩、执业纪律和执业道德情况，充分了解律师执业背景资料，对律师的满意度进行评价。
第二十三条 公司根据各属下公司业务量、所在地物业管理和律师行业发展水平，实行外聘律师的层级管理：
1、北京、上海、深圳公司应选择当地行业内的两至三家知名律师事务所，征询后择优聘请知名律师，根据业务量和律师实际协商确定费用；
2、武汉、南京公司按往年惯例和业务量聘请律师；
3、西安公司外聘律师由总部监管、指导聘用。
第二十四条 各属下公司工作需要常年法律顾问时，原则上由各属下公司自行聘请，但应由律师出具法律意见书，并将《聘请常年法律顾问合同书》(明确工作任务、工作方式、合同期限、费用和法律责任)、律师事务所简介、律师简介等背景材料报总部审批。
第二十五条 各属下公司根据工作需要，可以聘请项目律师或个案代理律师。项目律师指为特定项目临时聘请的律师，一般是非讼代理，一事一聘，采用固定金额制。个案代理律师指诉讼仲裁代理的律师，费用可根据纠纷情况采取固定费率制、风险费率制或其他方式。采用固定费率制的，应分期支付，且在结案后支付的律师费应不少于总额的30%。采用风险费率的，不得超过胜诉金额的30%，一般不再支付差旅费等办案费，且律师费须在结案后支付。
第六章 特别法律事务管理
第二十六条 本章所称的特别法律事务是指人民法院(仲裁机构)、当事人及其他参与人为解决案件所进行的全部活动的诉讼仲裁事务，行政复议、行政处罚听证等特别事务。
第二十七条 公司总部企业管理与培训部是公司特别法律事务的归口管理部门。各属下公司在诉讼仲裁事务上接受总部企业管理与培训部的业务指导和监管。
第二十八条 各属下公司主动提起起诉、仲裁的：
1、应做好起诉前准备，收集整理各种有利和不利的证据；
2、在起诉前10日内，向总部提出书面报告，拟聘律师及其法律意见书和起诉书(申请书)；
3、总部征询律师意见后决定，并书面回复。
第二十九条 各属下公司接到对方律师起诉前的《律师函》，或接到法院或仲裁机构《应诉通知书》的，根据案件性质、可能损失和危机程度实行分级管理：
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标的金额在10万元以上(西安公司5万元)、或已由媒体曝光的纠纷，必须在2日内口头或电话报告总部，并在7日内书面报告，附拟聘律师及其法律意见书、答辩书；
2、属于一般民事合同纠纷、或标的金额在10万元以下(西安公司5万元)的纠纷，在7日内书面报告，附拟聘律师及其法律意见书、答辩书。
3、总部收到书面报告后5日内书面回复。
第三十条 各属下公司接到行政机关的《行政决定书》和《行政处罚决定书》等，必须在5日内上报总部，决定是否复议或者提起行政诉讼。
第三十一条 各属下公司接到行政机关的将被重大行政处罚的口头或书面《听证告知书》，必须在次日报告总部，决定是否聘请代理人，准备参加听证。
第三十二条 各属下公司根据总部的授权权限、案件性质和危机程度将案件进展情况上报：
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标
的金额在10万元(西安公司5万元)以上、或需由总部决策的案件应根据需要，一事一报、一事一请示；
2、各属下公司授权范围内的其他案件，在每季度末最后一个工作日前知会公司总部，报企业管理与培训部备案。
第三十三条 案件处理完之后，各属下公司应在15日内上交结案报告，内容包括纠纷的产生、争议事项和金额、案件结果、总结分析，如有责任部门和责任人的应有处理意见。并附和解协议、调解书、裁定或判决等复印件。
第三十四条 各属下公司应建立特别法律事务的案件档案，包括各种法律文书、证据、内部报告和批复。在总部对案件的结案报告批复后，由各属下公司装订成册归档。
第七章 附则
第三十五条 适用于除香港公司以外的公司总部和属下公司。
第三十六条 本细则由公司总部企业管理与培训部解释和修改。
第三十七条 本细则从下发之日起试行。
篇2：物业公司公共事务部业务考核试题
物业公司公共事务部业务考核试题
一、选择题(每小题2分 10×2分=20分)
1、物业小区的保安工作是一项特殊的工作，它既属于____的一种，同时又是一种____。
a、保卫工作 b、安全服务工作c、一般性服务工作 d、特殊服务工作
2、番禺奥林匹克花园由广州市番禺金业房地产开发公司开发，负责物业管理的是____:
a、广东金业物业管理有限公司b、广东金业物业管理有限公司-金业·番奥分公司c、广东奥园物业管理有限公司 d、广东奥园物业管理有限公司-金业·番奥分公司
3、广东奥园物业管理有限公司总裁是____:
a、郭梓文b、zzc、zzd、zz
4、保安工作中的"四防"是指____。
a、防火、防诈骗、防破坏、防治安灾害事故
b、防安全事故、防火、防诈骗、防泄密
c、防盗、防破坏、防火，防治安灾害事故
5、番奥园客户服务中心、金业客房户服务中心的24小时服务热线电话分别是:____和____。
a 、34730812b、34730212c、34731092d、34733323转719或507
6、奥林匹克花园连锁项目的主题广告语是____:
a、新生活的领跑者b、生活就像高尔夫
c、尝尝新生活的味道d、运动就在家门口
7、番禺奥林匹克花园售房部位于____。
a、金业大门口左侧广场b、番奥运动城一楼大厅c、文化长廊钟楼
8、金业、番奥物业小区的清洁由____承包负责
a、公司绿化清洁部 b、广州昊景绿化公司c、晨曦清洁公司
9、施工人员出入证在____办理，办证处位于番奥____保安亭。
a、物业部______10号b、客户服务中心5号c、公共事务服务中心 5号
10、金业别墅花园、番禺奥林匹克花园归属沙湾镇____派出所管辖。
a、陈涌b、栊枕c、沙湾d、市桥
二、填空题(每小空0、5分，50×0、5=25分)
1、物业管理工作的核心是____，请写出我们公司所倡导的物业管理"三心"、"三感"、"一保证":(三心)____、____、____;(三感)____、____、____;(一保证)____。
2、物业是指已建成并投入使用的______，及其相关的______ 、______ 和______。
3、为了集中管理、节约人力资源成本，金业·番奥物业分公司在20**年度由原来的八个部门为三大板块，分别是;______、______、______;
4、公共事务部获得了2000年度--20**年度番禺区"______"的光荣称号。
5、金业别墅花园获得了20**年度______和______以及20**年度______ 荣誉称号。
6、火灾的种类依我国国家标准(gb4351)的规定可分为以下四类______、______、______、______，火的形成需要三个条件:______、______、______。
7、"奥园人"的人才价值观是______、______、______。
8、金业别墅花园于______ 年开发建设，番禺奥林匹克花园于______ 年开始建设，______ 年开始交付使用 。
9、老式擒敌拳共______动，其中第十六动为______。
10、金业别墅花园由______、______、______ 三个板块组成;番禺奥林匹克花园由______、______ 、______、______四个组团组成。
11、我们日常工作的礼貌用语十个字是指:______，______，______ ，______ ，______ 。
12、公共事务部金业监控中心位于______ ，分机为______;公共事务部番奥园监控中心位于__________________ ，分机为______ 。
三、判断题(每小题1分，1×6=6分)
1、中国第一家保安服务公司成立于深圳蛇口(______)。
2、1986年9月5日，全国人大常委会通过的《中华人民共和国治安管理处罚条例》是我们处理治安事件的依据，也是一名保安员必备的法律常识(______ )。
3、金业小区共有13个消防栓。，翠湖居f3型洋房(即18座-30座)共13幢(______)。
4、ceo官邸围墙的红外线防区分布为:第三防区18--19号别墅;第四防区19号别墅--20号别墅(______)。
5、小区的绿化由公司绿化部负责(______)。
6、番禺奥林匹克花园邮政代办所位于文化长廊23号铺;"医疗保健中心"位于文化长廊17座31号铺(______)。
四、问答题:(4×6分=24分)
1、结合自身工作情况写出你所在岗位的《岗位职责》;(6分)
2、请说明小区内(金业、番奥)红外线防区分布情况及灭火器分布情况;(6分)
3、值晚班时，如有业主投诉隔壁邻居家打麻将声音太吵，你认为应当如何处理?(6分)
4、根据你的理解，请简要谈一谈物业管理人员应具备的基本素质和要求?(6分)
五、论述题。(共17分)
1、假若你在金业二号岗当班，正处于车辆及行人出入的高峰期，十分繁忙，这时一位从未到过小区的客人(自己驾车)向你询问去番奥运动城消费的路线，请你用简明扼要而又能让客人满意的回答为其进行指引。(4分)
2、如果你在监控中心值班(金业监控中心或奥园监控中心可自己选择)，突然有业主打电话到中心报告说小区内(假设为倚翠路11街--金业、番奥交界处)发生突发事件，你认为应当如何发挥中心的指挥调度作用按照《突发事件处理流程》进行处理?(5分)
3、请简要谈谈你在金业、番奥工作期间对公司的认识、尊龙凯时注册的文化的理解及与公司续签《劳动合同》后的工作打算。(8 分)
六、填表:按照你对工作的理解思路，将以下《紧急事故处理流程图》补充完整(括号里填注电话号码，1×8=8分):
紧急事故处理流程图
篇3：房地产项目法律顾问服务协议
房地产项目法律顾问服务协议
甲方：__________
乙方：__________
应甲方的聘请，乙方指派律师组成法律顾问组，为甲方开发的________房地产项目(下称本项目)提供法律服务。经双方协商一致，订立以下协议，共同遵照履行：
一、法律顾问组成员及聘期
乙方指派_____、_____、_____律师组成法律顾问组，_____律师担任组长。
法律顾问组的聘期自____年__月__日起至本项目结束止。本项目预计____年__月__日结束。
二、法律顾问组提供法律服务的职责范围
法律顾问组向甲方提供以下法律服务：
1、起草、修改本项目前期拆迁合同；
2、参与本项目工程招投标事务，审查招投标文件；
3、审查、修改本项目工程设计合同；
4、参与本项目工程施工合同的洽谈、起草、修改；
5、审查、修改本项目工程委托监理合同；
6、参与审查本项目工程分包单位的资质，起草、修改工程分包合同；
7、审查、修改甲方采购设备和材料的合同；
8、协助甲方控制工程造价、审查工程量增减的支付依据；
9、协助甲方处理因工程造价引起的争议；
10、参加甲方对工程竣工的验收工作，协助甲方确定工程最终造价；
11、接受甲方委托，担任代理人，参加本项目开发过程中发生的诉讼、调解、仲裁活动；
12、代办本项目开发过程中的公证事务，办理律师见证等非诉讼法律事务；
13、接受甲方委托，办理本项目其他专项法律事务。
三、法律顾问组的工作方式
1、甲、乙双方建立联系人制度，遇有需法律顾问办理的事务，由甲方填写《法律顾问组需办事项》，提前通知法律顾问到甲方处办理；法律顾问因故不能到甲方处办理时，乙方可临时指派其他律师代为办理。
2、在遇有需法律顾问集中办理的法律事务时，乙方指派专人到甲方处办公。甲方指定_____为法律顾问组的联系人，乙方指定_____为联系人。
四、甲方为法律顾问组提供的工作条件
在法律顾问到甲方处办公时，甲方应为法律顾问提供必要的办公条件。
五、法律顾问费的收取办法和结算方式
1、依据国家计委、司法部计价费(1997)286号《律师服务收费管理暂行办法》的规定，甲方向乙方支付法律服务费人民币_____元，本协议签订时支付____元，____年___月___日支付____元。
2、法律顾问为甲方提供本合同第二条第1-10项服务时，不另行收费；甲方委托乙方办理本合同第二条第11项服务时，乙方在国家计委、司法部规定的收费标准的基础上，下浮____%另行收取代理费。
3、法律顾问为办理甲方事务在____市内所需的资料费、交通费、误餐补助费等项费用由乙方自理；赴____以外的地区所需的交通费、差旅费、补助费等项费用，由甲方负担。
六、双方责任
1、法律顾问组应勤勉尽责，维护甲方的合法权益，在甲方授权的范围内履行职务，并对所经办事务的合法性负责。因法律顾问的过错而给甲方造成损失的，乙方按有关规定进行赔偿。
2、甲方应如实向法律顾问组叙述情况，提供有关材料。法律顾问在甲方授权范围内代理甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担。
七、合同的变更、解除和终止
1、双方应信守本合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止本合同。
2、甲方在下述情况下，有权以书面形式通知乙方解除本合同或要求更换法律顾问：
(1)法律顾问不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的；
(2)因法律顾问的过错而给甲方造成损失的。
3、乙方在下述情况下，有权以书面形式通知甲方解除本合同：
(1)甲方有意向法律顾问提供虚假情况、捏造事实的；
(2)甲方未按本合同的约定提供工作条件的；
(3)甲方累计___个月未按时向乙方支付法律顾问费的。
八、违约责任
当事人一方不履行本合同或履行本合同不符合约定条件的，即违反本合同时，应赔偿另一方的损失，并支付违约金___元。
九、合同的生效
本合同自双方签字之日起生效，本项目结束时自行失效。本项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。
十、争议的解决
本合同在履行期间如有争议，由双方协商解决；协商不成时，任何一方均有权向法院提起诉讼。
本合同一式四份，双方各持两份。
甲方(盖章)：____________
____年___月___日
乙方(盖章)：____________
____年___月___日
篇4：物业公司与业主委员会法律关系论述
物业公司与业主委员会法律关系论述
众所周知，物业管理公司与业主委员会的法律关系是近年来在物业管理行业中大家所共同关注的一个热点、难点以及焦点问题。本文试图从物业管理权利来源的源头出发，针对物业管理委托、委托代理以及代理概念的误区和对物业管理健康发展的危害，运用建筑物区分所有权理论，来论述物业管理公司与业主委员会的法律关系，期望给大家一个满意和明确的解答。
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。之所以法律、法规被称为法律规范，就在于它授予人们一定权利，告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的，会受到法律的保护；或者给人们设定某种义务，指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的，在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。
物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。
物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。
物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人（住户）与物业管理公司，两者之间是平等的民事主体关系，是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。
目前，在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱，有着许许多多各种各样的不同解释，其中大多数解释中都包含着“委托”、“代理”、“委托代理”的字样，甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律规定，望文生义地将“委托”、“代理”、“委托代理”与物业管理生硬地堆砌在一起，错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系，对物业管理的健康发展是一种误导。
“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。
委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。
一、委托合同与物业管理在形式上的区别
1）委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式；而物业管理合同则是要式合同、格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同的，并且一般要求要采用物业管理示范文本。
2）委托合同的受托人是以自然人为主，有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人；而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定，只能是独立法人资格的物业管理公司来承接，不能是自然人，在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言，物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务，个人往往根本无法承担。
3）委托合同处理的事务往往是一件事，或者是相关事务，时间比较短；而物业管理则不同，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年，不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短，就可能因物业管理公司追求短期效应，只收钱，少服务，甚至采取过负荷疲劳使用共用设备，不利于物业管理的长期保养。
4）支付报酬的方式不同，物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。
二、委托合同与物业管理在程序上的区别
1）委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的；而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。
2）委托合同是由双方自愿签订的，在委托的过程中可签，也可不签委托合同；物业管理合同则是按照物业管理法律、法规必须签署的，同时在签署过程中尽管个别业主不想签署，也不影响物业管理合同的依法成立。而物业管理公司要签署物业管理合同，除了要以招标投标获得签署物业管理合同的权利外，还必须具有与物业管理资质证书等级相适应的资格。
3）依据《中华人民共和国合同法》第四百条：“经委托人同意，受托人可以转委托。”以及第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以将委托合同转委托，同时也可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人，业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。
4）《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
三、委托合同与物业管理在本质上的区别
1）委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的；而物业管理合同必须是有偿的。
2）委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。
3）《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理的法律、法规以及物业管理行业的规范，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
4）受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。同时，《中华人民共和国合同法》第四百零七条还规定：“受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”而物业管理则不同，无论是侵权责任还是违约责任都要由物业管理合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。
从上述探讨可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。
四、把物业管理法律关系划归代理弊端多
首先我们必须澄清的一个基本概念，就是代理是一种法律制度，是一种法律行为。它与一般民事法律行为的区别，仅仅在于表意人与表意效果的承受人相分离，这是代理的最根本的法律功能。我国民法以及法学界都非常清晰地表述了代理的本质，《民法通则》第63条明确规定：所谓代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。”即代理是代理人依照代理权，以被代理人名义向相对人实施意思表示，而意思表示的效果归属于被代理人的民事法律行为。
代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。早期社会由于商品经济不发达，交换规模小，世界各国奉行“非其本人不得缔结契约”的铁律。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，随着商品经济的发达，科技发展、交易扩大，特别是航海贸易的发展，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，迫使人们必须借助他人的行为去完成自己的目的，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。因此，在民法中明确规定了代理的核心是实施“法律行为”，而非法律行为则不能成为代理。
代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。代理行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”
在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来函盖物业管理的概念。
委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于“委托-代理”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
物业管理活动是否可以归属于民事法律行为呢？依物业管理的基本内容来看，从物业管理所涉及的房屋、设备、设施的修缮，到绿化、卫生的管理；从消防、治安的防范，到道路、车辆秩序的维护；以及公众服务，这些都只是一种事实行为，而不具备可以分解为行为意思、效果意思等构成意思表示的民事法律行为要素。因此，按照民法关于代理的标的仅限于民事法律行为的明确规定，显然易见，物业管理不归属于代理行为，当然也不可能成为代理形式中的委托代理了。
简单地将物业管理归属于法律上的代理行为，其危害是人们始料不及的：
其一，我国民法明确规定代理人必须以代理人名义进行。
这表明代理是以被代理人的信誉为前提的，否则，相对人就不能安全地进行交易。何况代理的最终效果只能是提高被代理人的信誉。如果将物业管理归属于代理行为，那么，物业管理企业所进行的iso9000或iso14000规范化、以及提高服务质量、创优达标、创建品牌等一系列的物业管理活动，最终效果就应该只是提高业主、业主委员会的信誉，物业管理企业所付出的这些艰辛努力，也只能是为他人作嫁衣而已。在这种代理结果之下，物业管理企业就不会有动力来下大力气从事这些活动，因为这些活动所提升的仅仅是业主、业主委员会的声誉，与物业管理企业提升自己的声誉无关。显然，代理的这种效果不符合物业管理的实际。
其二，我国民法明确规定代理行为是要受到限制的，包括法律限制与授权人的意思限制。
如果物业管理归属于代理行为，无论哪种限制，最终要求作为代理人的物业管理企业丝毫不能有自己独立的意思表示，只能俯首听命于业主、业主委员会。物业管理企业就只能围着业主、业主委员会的主意转，物业管理企业的主动性、积极性就将丧失殆尽。至于行政主管部门的规范与监督，物业管理企业对业主、业主委员会的监督就成为多余的圈圈了，统统被拒之于代理行为的门外。这样有利于物业管理的健康发展吗？
其三，我国民法明确规定被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任（法律效果）。
即代理人对代理行为并不享有利益。即使代理人因代理行为而获得有报酬，这也与代理行为本身无关。这说明代理人的活动本质上不是一种经济行为。而物业管理与传统的房屋管理最根本的区别，就在于物业管理是用经济手段（而不是用行政手段）进行社会化、专业化的有偿服务（而不是代理行为的无偿劳动）。假如把物业管理归属于代理行为。那么，代理的这种不享有利益的规定就从根本上抹杀了物业管理体制的革命性和先进性，这自然不是什么通向市场经济的“必由之路”，而是将正在健康发展的物业管理引入死亡的灾难！
五、物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范
依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动，而并非实际物体发生位移。物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。区分所有建筑物的管理（即物业管理）的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，因此，物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。
在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
我们应该将物业管理行为与委托相区分，剔除过去在物业管理法规将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定在委托的错误观点，认定物业管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依据合同法以及民法物权法的建筑物区分所有权法的法律规范，我们认为物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，是反映区分所有建筑物管理这种民事法律的物权关系的合同，物业管理合同遵循合同法总则的法律规定，并以合同法总则的法律规定作为物业管理合同订立、效力、履行、变更、转让、终止、违约责任等的法律依据。
我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：
1）依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；
2）依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
3）依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；
4）依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”
篇5：浅议主要的物业管理纠纷法律问题
浅议主要的物业管理纠纷法律问题
司法实践中物业管理纠纷常见问题主要包括：
一、物业服务企业违法收费的问题
物业服务企业违法收费主要有以下几种情况：
1.物业服务企业向业主收取物业服务合同中约定内容以外的费用
《条例》第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但是，部分物业服务企业为了盲目地谋求经济利益，存在向业主收取物业服务合同中约定内容以外费用的问题。
2.物业服务企业单方扩大收费范围、提高收费标准
有的物业服务企业除物业服务合同中约定的收费外，收取其他管理费，如对小区内住户收取装修管理费。
3.物业服务企业任意向住户收取手续费
根据《条例》第45条第2款的规定，物业服务企业提供代收服务时，对于其代收的水、电、气、热、通讯、有线电视费等各种费用时，不能任意收取手续费。
4.物业服务企业任意行使罚款权
《行政处罚法》第15款规定，行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。物业服务企业不属于行政机关，也未取得行政机关的授权，不具有包括罚款在内的任何行政处罚权。《条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。该条未授予物业服务企业罚款权。但在实践中存在物业服务企业违反法律的规定向业主收取罚款的问题。
二、物业服务企业侵权的问题
1.物业服务企业侵犯建筑物共用部分、小区公用部分或配套公共设施的侵权问题
《条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第51条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意；业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。从以上条款的规定看，小区道路、场地等共用部分与配套公共设施的所有权属于业主，但在实践中存在物业服务企业未经业主同意擅自改变共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和场地的情况。例如，某高层住宅一楼电梯至大堂间一较大面积的公共部位，物业服务企业将该部位租给他人设摊经营。
实践中，物业服务企业侵犯区分所有权人的建筑物的外墙、屋顶的权益较多。例如，未经区分所有权人同意，在建筑物的外墙或屋顶上搭建广告牌。建筑物的屋顶虽然是顶楼用户的天花板，直接为顶楼用户承载雨雪、隔热挡风所用，但屋顶并非顶楼用户的专有财产，更不是物业服务企业可以随便处置的“无主”财产，它实际是为整个建筑物服务，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。建筑物的外墙也是如此，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。不经区分所有权人同意，物业服务企业无权出租屋顶或外墙，或以其他营利目的使用屋顶或外墙。对屋顶和外墙的使用权，必须由全体区分所有权人行使，收益也应归全体区分所有权人按份共有或者用于该建筑物的专项维修资金。物业服务企业未经全体区分所有权人同意或授权，擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营，或出租给他人使用，从中牟利，属于侵权行为。
2.物业服务企业人员滥用职权侵权问题
主要有两种情况：一是物业服务人员殴打、侮辱区分所有权人、使用人，或者非法闯入区分所有权人、使用人的住宅的情况。二是违法停电、停水、停气的情况。实践中，停电、停水、停气是物业服务企业对不符合其要求的区分所有权人或使用人经常采用的一种方法。例如，区分所有权人未交纳物管费，便对其停水、电、气。《条例》第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这一条表面上是对停水、电、气等的企业收取费用的行为的规范，但深入分析，该条款规定实际上隐含了第二层含义：既然水、电、气等费用是由相关企业向最终用户收取，那么与最终用户建立直接的法律关系的是供水、供电、供气等企业，最终用户与相关企业在水、电、气等的使用上建立了合同关系，他人不得妨害该合同的履行。当前，随着供电、供水和供气制度的改革，住宅小区在供电、供水、供气等方面基本上都实现了一户一表，更加明确了最终用户(业主)与供水、电、气企业之间的直接法律关系，即合同关系。物业服务企业擅自停水、电、气的行为妨害了相关合同的履行，侵害了区分所有权人或使用人的合法权益。
3.物业服务企业疏于管理或玩忽职守产生的侵权问题
作为物业服务企业，应当积极按照物业服务合同的要求履行合同义务，积极修缮公用设施。但存在物业服务企业疏于管理或玩忽职守，并且由于该疏于管理或玩忽职守的行为造成住户人身或财产损害的情况。例如，物业管理区域内的消防安全设施属于公共设施，物业服务企业负有管理和修缮义务，应经常性地对消防安全设施进行检查，及时解决发现问题保证消防安全设施能够正常使用。如果物业管理区域内在发生火灾时，由于消防设施损坏而不能使用，致使火灾不能得到及时扑灭，就会产生物业服务企业的侵权问题。再如，某住宅楼道的照明灯长期损坏，数次催促物业企业也未进行维修，某晚一住户小孩上楼时因楼道黑暗而摔成骨折，该情形即是物业服务企业不作为的失职行为侵犯了他人的健康权。此外，有的物业服务企业在维修施工时，或者在通道上挖坑修缮地下设施时，违反施工规章制度，不设置明显标示和采取其他安全措施，出现小区内人员伤害的侵权情况。
三、业主拒交物业管理费用
物业管理活动中的交费问题是物业管理活动中一项最为重要的问题，我国的各级物业管理法律法规中，均明确规定了物业服务企业提供物业管理服务时有权收取物业管理服务的费用，同时对所收取的服务费用的多少赋予业主和物业服务企业在合同自治的原则下协商确定。但《物业服务合同》签订的主体是物业服务企业与业主委员会，这种约定的效力能否及于业主。我们认为，《物业服务合同》是业主委员会代表业主所签订的合同，其效力能够及于业主，如果业主未按照约定交纳物业管理费用，便构成违约。
四、业主间侵权问题
（1）业主擅自改变房屋的使用用途或超过设计负荷使用房屋。房屋的装饰装修引发的问题，在物业管理活动中非常普遍，业主在购得房屋后，通常会根据自身的喜好等因素对室内进行装饰装修。物业服务企业不得对业主和物业使用人装饰装修房屋的做法进行非法干涉，但应当要求业主在对房屋进行装饰装修时不得违反国家有关法律法规的规定或者有关房屋用途的约定。业主擅自改变房屋用途就构成侵权行为。
（2）业主擅自在物业共用区域内私自搭建建筑物、构筑物及堆放物品或占用共用部位、共用设施设备。
（3）业主破坏物业区域内卫生、共用绿地及花木，或在共用部位或公用设施设备上进行涂画。
（4）业主不遵守物业区域内交通规则驾驶车辆、不按规定停放车辆。
（5）业主损毁物业共用部位或共用设施设备及未经批准在物业区域内存放易燃、易爆、剧毒和放射性等危险物品。
（6）业主饲养凶猛动物或不按有关法律法规规定圈养宠物。
（7）业主违规发出噪音。
（8）经有关部门的鉴定，业主的房屋可能危及毗连房屋和公共安全的，业主未及时进行修缮或采取相关措施。