对物业分承包商管理的控制程序
1.目的:
强化管理，以优质的服务质量，热诚地为住户提供周到满意的服务。
2.适用范围:
适用于本公司对物业分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2iso9002标准第4.6、4.10、4.13章
4.职责:
4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选，并由副总经理审核。
4.1.1经副总经理审核后报总经理审批，工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。
4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。
4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。
5.工作程序:
5.1选择分承包商的要求:
5.1.1具备承担分承包业务的资质。
5.1.2与分承包业务专业对口，且有一定的实践年限。
5.1.3对所分承包的业务，能达到质量要求与行业技术标准。
5.1.4对所承担的分承包业务，质量达不到要求或技术水平达不到标准，要承担经济责任。
5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估，并填写《分承包商评审报告》，报副总经理审批后，列入《合格分承包商名单》。
5.2项目分承包前，由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后，报总经理审批同意后，工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。
5.3对分承包业务的控制:
5.3.1对所要分承包的业务，必须与分承包商签订分承包合同，分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务，分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任，有特殊要求的应注明。
5.3.2分承包合同中，应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例，乃至解除合同的条款。
5.3.3各类分承包业务，必须按一定比例分期付款，待检查验收符合质量技术要求后予以支付。
5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前，要求分承包商提供施工方案、工程预算，经过工程维修部审核符合要求，领取施工许可证后，方可施工。施工中必须按工程维修部合同要求及各项物业管理规定进行施工，公司保安服务部应向分承包商的每个施工人员统一发放施工卡。
5.3.5整个分承包过程由工程维修部、保安服务部进行监督，对于违反施工操作要求及影响整个物业范围内物业状况的，由工程维修部责令其停工，进行整改，发出《整改通知书》，并吊销其《施工许可证》，整顿后方可开工。
5.3.6对承担公司所管辖区内住户日常维修、保洁项目的分承包商的日常工作由工程维修部和保安服务部进行监督、检查，并形成记录(参见各相关程序)，对日常工作中影响公司企业形象的情况，有权对分包承商提出改进措施，并监督其实施，确保服务质量的提高。
5.4对不合格分承包商的控制:
5.4.1在执行分承包合同中，对不能履行合同条款或达不到合同要求的及影响小区物业服务质量的分承包商发出《整改通知书》，或者提出改进措施，并按实际情况从应付款中扣除一部分资金，情节严重的按合同有关规定予以解除，并从《合格分承包商名单》中剔除。
5.4.2每年年底工程维修部和保安服务部组织对提供分承包服务的分承包商进行一次年度复审，复审内容包括:服务质量、服务态度、技术水平等，填写《分承包商年度复审报告》，作出是否继续保留其合格分承包商资格的建议，交副总经理批准，不合格者取消分承包商资格。 5.5对于iso9002质量体系运行前已承接分承包业务并正在进行工作的分包商，工程维修部填写《分承包商年度复审报告》，经副总经理批准后直接列入《合格分承包商名单》。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商评审报告》ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名单》ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度复审报告》ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》ej-qr-qp5.3-04
6.6《施工许可证》ej-qr-qp5.3-05
篇2：zs物业对物品供应商的控制程序
公司程序文件
--物业对物品供应商的控制程序
1.目的:
选择合格的物品供应商，保证所采购商品的质量。
2.适用范围:
适用于公司各部门及公司物业分承包商对本公司所辖小区住户的零维修材料和大修所用材料供应商的控制。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6章
3.2iso9002标准第4.6章
4.职责:
4.1综合办公室职责:
4.1.1综合办公室负责公司所购物品供应商的调查、筛选工作，编制《合格供应商名单》。
4.1.2管理者副代表负责对物品供应商的审核。
4.1.3副总经理负责对物品供应商调查报告的审批。
4.2工程维修部职责:
4.2.1工程维修部负责分承包商对本公司所管辖区住户零维修用料和施工材料的检查，见ej-qp5.1中5.9.2程序。
4.2.2工程维修部负责对自己或大修所购材料进行调查，并形成调查报告，经管理者副代表或副总经理审核。
5.工作程序:
5.1在确定物品供应商之前，工程维修部(综合办公室)须对供应商(物业分承包商大修所用材料的供应商)进行调查，筛选出供货业绩好，有一定信誉的物品供应商，将调查结果汇总在《物品供应商调查报告》上，经副总经理批准后，列入合格供应商名单，采购时从中选择和确定一家物品供应商。
5.2对供应商提供的不合格产品，验收部门、使用部门必须要求调换，经调换不符合要求的，可提出退货，问题严重者，取消供应商资格。
5.3定期评审:
5.3.1综合办公室(工程维修部)每年组织对长期的物品供应商进行一次评审，内容包括产品质量、服务水平、尊龙凯时注册的售后服务等，评审结果填写在《物品供应商年度评审报告》，报副总经理审批，并在综合办公室(工程维修部)备案归档，评审不合格取消供货资格。
5.3.2对于在iso9002质量体系正式运行前已供货超过半年的供应商，由综合办公室(工程维修部)组织对其进行一次年度评审，合格者直接进入《合格供应商名单》。
6.支持文件与质量记录:
6.1《合格供应商名单》ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品供应商年度评审报告》ej-qr-qp5.2-02
6.3《物品供应商调查报告》ej-qr-qp5.2-03
篇3：物业公司提供给住户的文件管理控制程序
公司程序文件 版 号: a 修改号: 0ej-qp 6.4
物业公司提供给住户的文件管理控制程序
页 码: 1/2
1.目的:对提供给住户及住户管理机构的文件的制订、审批、传送、查阅实施控制。2.适用范围:适用于公司对所管理的小区向住户提供文件的控制。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.5章3.2 iso9002标准第4.5章
4.职责:
4.1日常管理业务中需要提供给住户的文件由各相关部门制订。
4.2新的物业项目入住时的住户公约等文件由经营管理部或由副总经理指定人员负责制订。
4.3管理者副代表负责对住户提供文件进行规范性审查。
4.4管理者代表负责提供给住户的文件的审批。
4.5综合办公室负责提供给住户的文件的发放工作。
5.工作程序:
5.1提供给住户的文件的制订:
5.1.1各相关部门在管理业务工作中需要向住户发出文件时,主要是指维修、管理需要住户配合时;制订或修订有关规章制度需要告知住户时;需要召开产权人会议时;需向住户发出临时通知时,各相关部门负责文件的起草。
5.1.2根据物业管理方案和合同的要求,每年由经营管理部应对上年物业管理费用的收支作出总结,并制订本年的管理工作计划。
5.1.3新承接的物业项目,总经理应指定项目小组或特定人员在住户入住前应准备住户公约及其它管理文件。详见ej-qp3.2《物业的入住管理》。
5.2提供给住户文件的审批和标识:
5.2.1各相关部门完成文件起草工作后,由管理者副代表进行审查、 批准。
5.2.2文件审批后由综合办公室进行打印、标识,并登记在《文件/资料一览表》上。
5.3提供给住户的文件的发放:
5.3.1文件经过审批打印后,各相关部门加盖部门印章之后进行发放。
5.3.2会议通知、整改通知、收费通知等涉及到全体住户的文件可通过信箱分发,也可通过张贴方式通知住户。
5.3.3管理工作报告或费用收支情况等应提供给全体住户及其代表机构,可在开会时在小区宣传栏公布。
5.4文件更改:
5.4.1提供给住户的文件发生修改时,必须经原审批人复审,发放给住户时需要声明旧文件作废。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《文件/资料一览表》 ej-qr-qp6.4-01